Comment fonctionne l'achat en pré-construction à Sienna, étape par étape : l'acompte remboursable de 5 000 $, les tranches liées aux jalons de construction, et ce que vous signez et à quel moment.
Réserver une villa en pré-construction à Sienna commence par un acompte remboursable de 5 000 $ pour retenir votre lot, suivi d'un accord de réservation, d'une due diligence, d'un contrat d'achat notarié, et de paiements versés en tranches liés aux jalons de construction — et non en une seule fois. Vous payez au fur et à mesure de l'avancement physique de la villa, et la clôture vous transfère un titre de propriété propre, éligible au CONFOTUR, à votre nom. Voici comment chaque étape fonctionne, ce que vous signez et à quel moment votre argent est engagé.
Ce que vous devez savoir
- Un acompte de 5 000 $ (remboursable pendant la due diligence) réserve votre lot et votre design de villa spécifiques.
- Les paiements sont échelonnés selon les jalons de construction — fondations, structure, toiture, finitions — de sorte que vous n'avez jamais tout payé avant que votre villa existe.
- Le prix en pré-construction à Sienna est 15 à 25 % inférieur au prix à l'achèvement, avec des lots à partir de 74 100 $ et des villas à partir de 156 000 $.
- CONFOTUR offre 0 % de taxe foncière et 0 % de taxe de transfert pendant 15 ans, géré par l'équipe juridique de Sienna dans le cadre du processus.
- Le calendrier global, de la réservation à la clôture, couvre généralement la durée de la construction, avec un portail propriétaire pour suivre l'avancement à tout moment.
Comment fonctionne le processus d'achat en pré-construction en République dominicaine ?
Acheter en pré-construction signifie que vous vous engagez sur une villa avant qu'elle soit achevée, à un prix inférieur, et que vous payez par étapes au fur et à mesure de sa construction. La mécanique juridique générale — réservation, contrat, due diligence, clôture — est la même que pour tout achat immobilier par un étranger en République dominicaine. Ce qui distingue la pré-construction, c'est le moment où vous payez : au lieu d'une somme forfaitaire à la clôture, votre argent est versé en tranches liées aux jalons physiques de la construction.
Pour un acheteur qui compare ses options, cette structure est déterminante. Vous bloquez le prix d'aujourd'hui sur une villa qui prend de la valeur pendant la construction — Las Terrenas affiche historiquement une projection d'appréciation annuelle de 8 % — tout en échelonnant vos paiements sur la durée des travaux. En vertu du droit dominicain, les acheteurs étrangers jouissent des mêmes droits de propriété que les citoyens, protégés constitutionnellement par l'Article 249.
En résumé : la pré-construction échange un peu de patience contre un prix d'entrée inférieur et un rythme de paiement qui suit la villa à mesure qu'elle sort de terre.
Que réserve concrètement l'acompte de 5 000 $ ?
L'acompte réserve un lot spécifique et une configuration de villa en les retirant du marché pendant la durée de votre due diligence. Il est de 5 000 $ et remboursable pendant la période de vérification — ce qui signifie que si la vérification du titre, les conditions contractuelles ou votre propre financement ne se concrétisent pas, vous le récupérez.
Pourquoi un acompte remboursable change la donne en matière de risque
De nombreux acheteurs hésitent au mot « acompte » parce que cela sous-entend un argent en péril. Ici, ce n'est pas le cas — pendant la due diligence, il s'agit d'une réservation, non d'une pénalité. Un ingénieur munichois qui hésite entre un lot en hauteur et une unité dans un resort à Punta Cana peut réserver, faire vérifier le titre et le statut CONFOTUR par son avocat, et repartir avec son acompte intact si quoi que ce soit lui semble problématique.
Ce que vous bloquez réellement
- Votre lot El Jamito spécifique — la Zone 1 ne compte que 30 lots, 28 avec vue sur l'océan
- Le plan de villa et le niveau de gamme que vous avez choisis
- Le prix en pré-construction — protégé contre toute hausse au fur et à mesure que la phase se vend
En définitive : l'acompte vous achète le temps nécessaire pour tout vérifier avant de vous engager financièrement.
Quelles sont les étapes de la réservation à la clôture ?
Six étapes vous mènent d'un lot réservé à une villa titrée. Voici la séquence :
| Étape | Ce qui se passe | Ce que vous signez |
|---|---|---|
| 1. Réservation | L'acompte de 5 000 $ retient le lot | Accord de réservation |
| 2. Due diligence | L'avocat vérifie le titre, le CONFOTUR, les limites | — |
| 3. Contrat d'achat | Conditions, prix et échéancier des jalons fixés | Contrato de Venta notarié |
| 4. Construction | Paiements versés à chaque jalon | — |
| 5. Transfert de titre | Nouveau titre de propriété émis à votre nom | Acte / Certificado de Título |
| 6. Remise des clés | Clés, visite de réception, mise en place locative | Liste de contrôle de remise |
Là où l'équipe juridique prend en charge l'essentiel
L'équipe juridique multilingue de Sienna gère la documentation, le contrat notarié et le dépôt du dossier CONFOTUR en anglais, français, espagnol ou allemand. Vous n'avez pas à courir après un notaire dominicain dans une langue que vous ne maîtrisez pas — c'est précisément l'intérêt d'un processus clé en main.
L'essentiel : chaque étape a un livrable clair, et vous savez toujours ce qui vient ensuite.
Comment les paiements sont-ils liés aux jalons de construction ?
Vos paiements sont versés en tranches à mesure que la villa atteint des étapes physiques définies — de sorte que le montant que vous avez déjà réglé reflète approximativement ce qui a été construit. C'est la protection la plus importante dans un achat en pré-construction.
Un échéancier de jalons représentatif
Bien que les termes exacts soient fixés dans votre contrat individuel, une structure de jalons se décompose généralement comme suit :
- Réservation et contrat — paiement initial à la signature du contrat notarié
- Fondations achevées — semelles de colonnes posées sur le flanc de colline (Sienna construit sur colonnes pour préserver les racines et le drainage)
- Structure et toiture — murs élevés, toiture posée
- Finitions — travaux intérieurs, équipements, dispositifs de refroidissement passif
- Remise des clés — dernière tranche à l'achèvement et au transfert de titre
Suivre l'avancement en temps réel
Le processus de développement transparent de Sienna comprend un portail propriétaire avec des rapports photos réguliers et des calendriers en toute transparence. Un retraité montréalais peut vérifier la coulée de ses fondations depuis sa cuisine dans les Laurentides. Cette visibilité est ce qui rend les paiements échelonnés crédibles, plutôt qu'un acte de foi.
En résumé : les paiements par jalons alignent votre argent sur une progression réelle et vérifiable.
Quel est le coût de la pré-construction — et combien économisez-vous ?
La pré-construction chez Sienna est tarifée 15 à 25 % en dessous des propriétés achevées comparables, ce qui constitue tout l'intérêt de cette stratégie.
| Phase d'achat | Prix d'entrée villa Sienna | Prix d'entrée lot |
|---|---|---|
| Pré-construction | à partir de 156 000 $ | à partir de 74 100 $ |
| À l'achèvement (projeté) | 15 à 25 % plus élevé | 80 000 $+ |
Au-delà de la remise, l'éligibilité au CONFOTUR ajoute 0 % de taxe foncière et 0 % de taxe de transfert pendant 15 ans — une économie de 50 000 $+ sur cette période par rapport à la taxe foncière annuelle standard de 1 % et à la taxe de transfert de 3 %. La seule exonération de la taxe de transfert représente une somme conséquente à la clôture ; la DGII fixe la taxe de transfert standard à 3 % de la valeur cadastrale en vertu du code fiscal dominicain, dont les projets enregistrés au CONFOTUR sont exemptés.
Pour une analyse comparative complète avec l'achat en revente, consultez notre étude sur la pré-construction versus la stratégie de revente.
Curieux de voir comment les chiffres s'appliquent à votre budget et votre calendrier ? Pour voir ce qui est disponible aujourd'hui, parcourez les terrains de Sienna.
Quels sont les risques réels — et comment sont-ils gérés ?
La réponse honnête : les deux risques véritables de la pré-construction sont le retard de construction et la fiabilité du promoteur. L'un comme l'autre sont maîtrisés par la structure, et non par des promesses.
Le risque de retard
Les délais peuvent glisser — intempéries, permis, matériaux. C'est précisément pourquoi les paiements liés aux jalons importent : vous n'avez pas surpayé par rapport à l'avancement si une étape prend du retard. Le secteur de la construction en République dominicaine s'est développé de manière soutenue, et les données sectorielles de l'ACOPROVI, l'association dominicaine de la construction et du logement, témoignent d'une croissance continue — une chaîne d'approvisionnement plus robuste qu'il y a dix ans.
Le risque lié au promoteur et au titre
Votre protection réside ici dans la due diligence pendant la fenêtre d'acompte remboursable et dans un titre propre enregistré au CONFOTUR. Les acheteurs internationaux citent systématiquement les droits de propriété des étrangers et l'exécution des contrats parmi leurs principales préoccupations — un constat relayé dans les discussions de la communauté d'expatriés sur le Reddit r/expats. Sienna répond à ces deux enjeux grâce aux garanties constitutionnelles de propriété (Article 249), à la disponibilité d'une assurance titre et à une équipe juridique qui gère vos démarches de bout en bout.
En résumé : le risque en pré-construction est réel mais structurel — et la structure mise en place ici est conçue pour le contenir.
Questions fréquentes (FAQ)
L'acompte de 5 000 $ est-il remboursable ?
Oui — l'acompte de 5 000 $ est remboursable pendant la période de due diligence. Si la vérification du titre par votre avocat, la confirmation du CONFOTUR ou votre financement ne se concrétisent pas, vous le récupérez intégralement. Il ne devient définitivement engagé qu'au moment où vous signez le contrat d'achat notarié.
Combien de temps prend un achat en pré-construction, de la réservation à la remise des clés ?
Le calendrier couvre la période de construction de la villa, qui varie selon la phase et le design. Vous réservez, effectuez la due diligence, signez, puis payez en tranches au fil de l'avancement des travaux — en suivant chaque étape sur le portail propriétaire jusqu'à la remise des clés et le transfert de titre. Consultez le calendrier de construction de la Phase 1 pour les détails.
Les étrangers peuvent-ils légalement acheter une propriété en pré-construction en République dominicaine ?
Oui. Les acheteurs étrangers jouissent des mêmes droits de propriété que les citoyens dominicains en vertu de l'Article 249 de la constitution. Aucune condition de résidence n'est requise pour être propriétaire, et l'équipe juridique de Sienna gère l'intégralité du processus dans votre langue.
Dois-je payer la totalité du prix de la villa d'avance ?
Non. C'est le principe même de la pré-construction — les paiements sont versés en tranches liées aux jalons de construction (fondations, structure, toiture, finitions, remise des clés), de sorte que votre capital suit la progression physique des travaux plutôt que d'être immobilisé en une somme forfaitaire avant même que votre villa existe.
La pré-construction est-elle éligible aux exonérations fiscales du CONFOTUR ?
Oui — Sienna bénéficie du statut provisoire CONFOTUR au titre de la Résolution 203-2024, offrant 0 % de taxe foncière et 0 % de taxe de transfert pendant 15 ans, ainsi qu'un impôt réduit sur les revenus locatifs. L'exonération est déposée par l'équipe juridique dans le cadre de votre clôture. Tous les détails figurent dans notre guide CONFOTUR.
En conclusion
Réserver une villa en pré-construction à Sienna est un processus séquencé et sécurisé : un acompte remboursable de 5 000 $ retient votre lot, la due diligence vérifie chaque point, un contrat notarié fixe votre prix 15 à 25 % en dessous du prix à l'achèvement, et les paiements sont versés en tranches à mesure que la villa est construite — jusqu'au transfert d'un titre de propriété éligible au CONFOTUR à votre nom. Vous échangez l'attente de la construction contre un prix d'entrée inférieur, des paiements échelonnés et plus de 50 000 $ d'économies fiscales sur 15 ans.
Ce que cela implique pour vous : si la pré-construction correspond à votre façon d'acheter, la prochaine étape est un échange sans engagement. Parlez à un spécialiste de Las Terrenas des lots, des niveaux de villa et d'un échéancier de paiement adapté à votre calendrier — ou commencez par calculer vos rendements prévisionnels avec les outils ROI de Sienna. Dans un cas comme dans l'autre, vous saurez exactement à quoi vous vous engagez avant de vous engager.
Cet article fournit des informations générales sur l'immobilier en République dominicaine et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal personnalisé. Les chiffres tels que les avantages CONFOTUR, les taxes et les rendements dépendent de votre situation et peuvent évoluer — confirmez les détails auprès d'un avocat dominicain agréé, d'un conseiller fiscal ou de l'autorité compétente avant de prendre une décision.
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Écrit par
Sienna Terrenas Editorial Team
The Sienna Terrenas editorial team covers buying, owning, and living in Las Terrenas, Dominican Republic — from the purchase process and CONFOTUR tax strategy to villa construction and Caribbean community life, drawing on the team's on-the-ground experience in the area. Rencontrez l'équipe Sienna Terrenas.
