Quels impôts exonère la Loi 158-01, ce que signifie le statut provisoire de Sienna et pourquoi acheter une villa construite par le promoteur n'a pas le même effet fiscal que construire la vôtre sur un lot.
Le CONFOTUR en République Dominicaine, créé par la Loi 158-01, exonère le premier acheteur d'une villa construite et livrée dans le cadre d'un projet classé de deux impôts : le droit de transfert de 3 % et l'IPI annuel de 1 %, pendant une durée pouvant aller jusqu'à 15 ans à compter de l'achèvement des travaux. De plus, les villas construites par le promoteur bénéficient d'un allègement sur les revenus locatifs. Sienna dispose d'une classification provisoire (Résolution 203-2024). Si vous construisez votre propre villa sur un lot, l'exonération ne couvre que la valeur du terrain.
Ce que vous devez savoir
- La Loi 158-01 exonère le 3 % de droit de transfert et le 1 % d'IPI dans les projets touristiques classés.
- Sienna dispose d'une classification provisoire (Résolution 203-2024, prorogée par la Résolution 61-2026). La classification définitive a été demandée en juillet 2026 et est en attente.
- Les avantages entrent en vigueur avec la résolution définitive et s'appliquent uniquement au premier acheteur achetant directement auprès du promoteur.
- Lot + villa construite par Sienna : exonération complète. Lot en autoconstruction : seule la valeur du terrain est exonérée.
- Les avantages ne se transmettent pas à un acheteur en revente, et les plus-values ne sont pas exonérées.
Qu'est-ce que la Loi 158-01 et quels impôts exonère le CONFOTUR ?
La Loi 158-01 est la loi de promotion du développement touristique, et le CONFOTUR est le conseil qui classe les projets pouvant bénéficier de ses exonérations. Pour l'acheteur d'une villa neuve, cela signifie payer moins d'impôts à la signature de l'achat et chaque année tant que vous êtes propriétaire.
Si vous connaissez déjà le marché dominicain, vous savez combien pèse le 3 % de transfert le jour de la clôture. Ce que beaucoup d'acheteurs de la diaspora ignorent, c'est que cet impôt, ainsi que l'IPI, peut être ramené à zéro lorsque vous achetez dans un projet classé. Pour une vue d'ensemble du programme, notre guide principal sur le fonctionnement du CONFOTUR et les économies réalisées explique le panorama complet.
Les trois avantages qui comptent pour l'acheteur
- Droit de transfert (3 %) : payé une seule fois, à la clôture de l'achat.
- IPI (1 % annuel) : l'impôt sur le patrimoine immobilier, payé chaque année.
- Revenus locatifs : allègement fiscal sur les revenus locatifs, uniquement pour les villas construites par le promoteur.
Le Ministère du Tourisme détaille sur sa page des avantages du CONFOTUR les exonérations établies par la Loi 158-01 pour les projets classés. La conclusion pour vous est que l'économie existe bien par la loi, mais qu'elle dépend de ce que vous achetez et de à qui vous l'achetez.
Que signifie le statut provisoire de Sienna au titre de la Résolution 203-2024 ?
Cela signifie que Sienna dispose d'une classification provisoire du CONFOTUR, et non définitive. Les avantages fiscaux entrent en vigueur lorsque la résolution définitive est émise.
Où en est le processus ? La classification provisoire a été accordée par la Résolution 203-2024 et prorogée par la Résolution 61-2026. La demande de classification définitive a été déposée en juillet 2026 et est en attente. Nous ne vous donnerons pas de date que nous ne contrôlons pas, car l'émission dépend des autorités.
Comment interpréter cela en tant qu'acheteur
Est-ce un risque ? C'est un point que vous devez bien comprendre avant de signer, sans l'exagérer ni le minimiser. Le statut provisoire montre que le projet a franchi la première évaluation. La classification définitive est celle qui active les exonérations. Notre article sur comment vérifier le statut CONFOTUR avant de signer explique quels documents demander et ce que votre avocat doit vérifier.
Le statut provisoire n'est pas une approbation définitive. Si un promoteur vous dit que ses avantages sont déjà garantis avant la résolution définitive, demandez à voir la résolution.
Concrètement : demandez à votre avocat de confirmer le numéro de résolution et sa validité directement auprès du Ministère du Tourisme.
Villa construite par Sienna ou lot en autoconstruction : qu'est-ce qui change dans l'exonération ?
C'est l'étendue de l'exonération qui change. Si vous achetez un lot avec une villa construite et livrée par Sienna, l'exonération couvre l'ensemble du bien. Si vous achetez le lot et construisez avec votre propre entrepreneur, seule la valeur du terrain reste exonérée.
C'est la différence qui génère le plus de confusion, et il convient de la présenter sous forme de tableau :
| Élément | Lot + villa construite par Sienna (premier acheteur) | Lot en autoconstruction (premier acheteur) | Acheteur en revente |
|---|---|---|---|
| Droit de transfert (3 %) | 0 % sur le lot et la villa | 0 % uniquement sur la valeur du terrain | Paie le 3 % normal |
| IPI annuel (1 %) | 0 % pendant jusqu'à 15 ans à compter de l'achèvement des travaux | 0 % uniquement sur le terrain ; la villa est imposée | Aucune exonération |
| Revenus locatifs | Allègement fiscal applicable | Imposés normalement | Aucune exonération |
| Plus-value | Non exonérée | Non exonérée | Non exonérée |
Si vous achetez la villa construite par Sienna
Les lots démarrent à 74 100 $ et les villas Sienna, de 1 à 5 chambres, vont de 200 100 $ à 926 550 $ (villa seule). Sienna construit et livre la villa, et l'équipe juridique prépare la documentation CONFOTUR relative à ce que Sienna construit. Sur cette combinaison, l'économie estimée est de 50 000 $ et plus sur la période pouvant aller jusqu'à 15 ans.
Si vous construisez votre propre villa
Supposons que vous ayez déjà un architecte de confiance à Santo Domingo ou un cousin entrepreneur à Santiago. Vous pouvez acheter l'un des lots avec vue sur la mer à El Jamito et construire vous-même, en respectant les normes de conception. Le calcul fiscal est différent : le terrain reste exonéré, mais la villa paie l'IPI et les revenus locatifs sont imposés. Avant de choisir, comparez l'économie réalisée sur la construction avec ce que vous ne récupérerez pas en impôts.
Combien pouvez-vous réellement économiser avec l'exonération d'impôts sur les villas neuves ?
Sur un lot avec villa construite par Sienna, l'économie estimée est de 50 000 $ et plus sur la période pouvant aller jusqu'à 15 ans, pour le premier acheteur. Une partie se ressent le jour de la clôture et le reste s'accumule année après année.
À quoi cela ressemble-t-il en chiffres ? Avec le lot d'entrée (74 100 $) et la villa d'entrée (200 100 $), l'opération totalise 274 200 $. Un droit de transfert de 3 % sur ce montant représenterait environ 8 226 $ que vous ne payez pas à la clôture. Le reste provient de l'IPI annuel non payé et de l'allègement sur les revenus locatifs. Les deux augmentent avec la valeur du bien et vos revenus locatifs.
Pourquoi cela pèse dans la comparaison
Les indices des marchés résidentiels prime publiés par Savills Research, comme son Prime Residential World Cities Index, comparent les prix entre marchés, et non le coût fiscal de la détention du bien. C'est pourquoi, lorsque vous comparez Las Terrenas à la Floride, où l'impôt foncier avoisine 1 à 2 % par an sans programme équivalent, additionnez les impôts sur toute la période et ne vous arrêtez pas au seul prix d'achat.
En résumé : le CONFOTUR ne change pas le prix de la villa. Il change ce qu'elle vous coûte à posséder.
Les avantages du CONFOTUR se transmettent-ils si vous revendez la villa ?
Non. Les avantages s'appliquent uniquement au premier acheteur qui achète directement auprès du promoteur et ne se transmettent pas à celui qui vous achète par la suite.
Si vous vendez, votre acheteur paie le 3 % de droit de transfert normal et n'hérite pas de l'exonération de l'IPI. Votre plus-value n'est pas non plus exonérée. C'est pourquoi il ne convient pas de présenter le CONFOTUR comme un argument de revente, et nous vous recommandons de vous méfier de toute projection qui le ferait. Nous expliquons cela en détail dans ce qu'hérite (et ce qu'il n'hérite pas) un acheteur en revente.
Le compte à rebours des 15 ans
La période pouvant aller jusqu'à 15 ans est comptée à partir de l'achèvement des travaux du projet, et non à partir du jour où vous achetez ni de la livraison de votre villa. Si vous achetez plus tard dans le cycle du projet, la période restante peut être plus courte. Posez la question avant de réserver.
Quelles obligations fiscales conservez-vous même si vous êtes exonéré ?
Vous devez continuer à déclarer. Être exonéré d'un impôt ne vous libère pas des obligations d'enregistrement et de déclaration auprès de la DGII, la Dirección General de Impuestos Internos.
Qu'est-ce que cela implique pour vous ? Votre bien doit être correctement enregistré et les déclarations correspondantes doivent être déposées, même si le montant à payer est nul. Si vous louez la villa, les revenus doivent être documentés de la même manière. Le programme de gestion locative facture 20 % des revenus locatifs, et ce flux doit être enregistré.
Si vous vivez aux États-Unis
Pour la diaspora à New York, Miami ou Boston, il existe un second front : votre déclaration aux États-Unis. Une exonération dominicaine n'élimine pas vos obligations de déclaration auprès de l'IRS concernant les revenus ou les actifs détenus à l'étranger. Ce guide constitue une information générale, et non un conseil fiscal personnalisé. Coordonnez votre avocat dominicain avec votre comptable aux États-Unis avant la clôture.
Être exonéré ne signifie pas être invisible. Les villas qui conservent le mieux leur avantage sont celles dont les déclarations sont en ordre dès la première année.
Questions fréquentes (FAQ)
Le CONFOTUR s'applique-t-il si je suis dominicain et que je vis à l'étranger ?
Chez Sienna, ce qui détermine l'avantage, c'est d'être le premier acheteur achetant directement auprès du promoteur un lot avec une villa construite par Sienna. Confirmez votre cas particulier avec votre avocat avant de signer.
Que se passe-t-il si la résolution définitive tarde à venir ?
Les avantages entrent en vigueur avec la résolution définitive, qui a été demandée en juillet 2026 et est en attente. D'ici là, le statut est provisoire (Résolution 203-2024, prorogée par la Résolution 61-2026). Votre contrat et votre avocat doivent préciser clairement comment ce scénario est traité.
Puis-je réserver sans m'engager complètement ?
Oui. La réservation se fait avec un acompte de 5 000 $, qui est remboursable. Cela vous donne le temps de faire vérifier par votre avocat la documentation du CONFOTUR et du lot.
À partir de quand les 15 ans commencent-ils à courir ?
À partir de l'achèvement des travaux du projet, et non à partir de votre achat ni de la livraison de votre villa.
En résumé
Le CONFOTUR supprime le 3 % de droit de transfert et le 1 % annuel d'IPI, et offre un allègement sur les revenus locatifs, uniquement au premier acheteur de ce que Sienna construit et une fois la résolution définitive émise. Si vous construisez vous-même, l'exonération se limite au terrain. Pour voir les lots et discuter de votre situation avec un avocat en personne, réservez votre Discovery Tour à Las Terrenas : vous organisez votre voyage et, si vous achetez chez Sienna, jusqu'à 5 000 $ US de vols, d'hébergement et de transferts éligibles vous sont remboursés, selon les conditions de l'offre.
Cet article fournit des informations générales sur l'immobilier en République dominicaine et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal personnalisé. Les chiffres tels que les avantages CONFOTUR, les taxes et les rendements dépendent de votre situation et peuvent évoluer — confirmez les détails auprès d'un avocat dominicain agréé, d'un conseiller fiscal ou de l'autorité compétente avant de prendre une décision.
Des questions à ce sujet ?
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Écrit par
Sienna Terrenas Editorial Team
The Sienna Terrenas editorial team covers buying, owning, and living in Las Terrenas, Dominican Republic — from the purchase process and CONFOTUR tax strategy to villa construction and Caribbean community life, drawing on the team's on-the-ground experience in the area. Rencontrez l'équipe Sienna Terrenas.
