La propriété fractionnée chez Sienna démarre à environ 190 000 $ pour une part titrée d'une villa clé en main : 2 ou 3 copropriétaires, 10, 15 ou 20 jours par an, location gérée et partage des revenus.
Au-delà des timeshares : ce que signifie vraiment la propriété fractionnée
Avez-vous déjà regardé une villa dans les Caraïbes en vous disant « j'aimerais tant la posséder — mais je n'en ai pas besoin 365 jours par an » ? La plupart des propriétaires de résidences secondaires n'utilisent leur bien que quelques semaines par an. Le reste du temps, il reste vide, ou génère des revenus locatifs qui couvrent à peine le coût de la propriété dans son ensemble.
La propriété fractionnée résout ce déséquilibre. Et avant de penser « timeshare » : la propriété fractionnée et le timeshare sont fondamentalement différents.
Un timeshare vous donne un droit d'usage — une semaine ou une période flottante dans un bien. Vous ne possédez aucun bien immobilier, vous n'avez aucune valeur patrimoniale, et vous ne pouvez pas revendre votre semaine sur le marché libre à sa juste valeur.
La propriété fractionnée chez Sienna vous donne une véritable propriété : vous détenez des parts dans la société dominicaine (une SRL, Sociedad de Responsabilidad Limitada) propriétaire de la villa. Vous participez aux revenus locatifs et à la plus-value, et vous pouvez vendre votre part.
Pourquoi la structure compte-t-elle ? Parce que la différence entre un investissement et des vacances prépayées, c'est ce que vous possédez réellement. Pour chiffrer votre propre situation, utilisez le calculateur de rendement.
Le modèle Sienna : ce que vous apporte une part
Une villa fractionnée chez Sienna est copropriété par deux ou trois personnes. Chaque copropriétaire détient l'une des trois tailles de parts, et la part détermine le nombre de jours par an où la villa est à vous :
| Part | Jours par an | Coûts mensuels (3 chambres, votre part) |
|---|---|---|
| 33 % | 10 jours | ~381 $ |
| 50 % | 15 jours | ~577 $ |
| 66 % | 20 jours | ~762 $ |
Les parts fractionnées commencent à environ 190 000 $ pour une part de 33 % d'une villa de 3 chambres ; des villas de 4 et 5 chambres sont également disponibles. Le prix exact dépend du lot — consultez les lots et prix actuels.
Comment fonctionnent les jours :
- L'allocation est basée sur 30 jours-villa par an, répartis au prorata de chaque part.
- Les jours de haute saison comptent pour 1,5 jour, afin que les semaines de pointe soient partagées équitablement.
- Vous pouvez reporter jusqu'à 50 % des jours non utilisés à l'année suivante.
- Lorsque la villa n'est pas réservée, vous pouvez acheter des jours supplémentaires.
- Les jours que vous n'utilisez pas intègrent le programme locatif Sienna, et les revenus locatifs sont répartis selon la part de chacun.
Ce qui est inclus : votre part de la villa et de son terrain, une livraison clé en main (conception, construction, piscine privée, terrasses, stationnement, aménagement paysager), l'ameublement et l'installation, la constitution et la documentation de la société, la gestion professionnelle du bien, et l'accès aux équipements communautaires de Sienna.
La villa elle-même se situe sur les hauteurs d'El Jamito, surplombant Las Terrenas — vue sur l'océan, et non en front de mer. 28 des 30 lots de la Zone 1 ont vue sur l'océan.
Avez-vous déjà vu les designs ? Découvrez la collection de villas.
Propriété fractionnée vs propriété complète
| Propriété complète | Propriété fractionnée | |
|---|---|---|
| Prix de départ (3 chambres) | Villa et lot complets | À partir d'environ 190 000 $ (part de 33 %) |
| Usage annuel | Illimité | 10 / 15 / 20 jours (+ report et jours supplémentaires) |
| Coûts mensuels (3 chambres) | Vous couvrez 100 % (~1 143 $/mois) | ~381 $ / 577 $ / 762 $ selon la part |
| Programme locatif | Optionnel ; vous conservez 100 % des revenus | Par défaut ; revenus répartis selon la part |
| Vote et contrôle | Complet | Proportionnel à votre part |
| Sortie | Vente sur le marché libre | Vente à tout moment ; les copropriétaires ont un droit de préemption |
Le véritable compromis se situe entre les jours et le capital. La propriété fractionnée engage moins d'argent dans un seul actif et vous donne un nombre défini de jours. La propriété complète coûte plus cher mais vous donne la villa quand vous le souhaitez.
Rendements : ce que rapporte votre part
Votre part rapporte à partir de deux sources : les revenus locatifs issus des jours qu'aucun propriétaire n'utilise, et la plus-value de la villa et du terrain.
Les projections de Sienna pour Las Terrenas sont un rendement locatif annuel de 6 à 9 % et une plus-value annuelle projetée de 8 %, ce qui porte ensemble une part fractionnée de villa de 3 chambres à un rendement total projeté pouvant atteindre 16,1 % par an. Il s'agit de projections, non de garanties — modélisez votre propre cas de façon prudente, en retenant le bas de la fourchette d'occupation et de tarifs.
Les frais de gestion s'élèvent à 20 % des revenus locatifs, et vos coûts mensuels couvrent votre part des frais de HOA, de l'entretien, des charges et de l'assurance.
Le calculateur de rendement calcule ces chiffres pour chaque villa et chaque taille de part, en utilisant les hypothèses propres de Sienna en matière d'occupation et de tarifs journaliers.
CONFOTUR et la propriété fractionnée
Une villa fractionnée est une villa construite par Sienna, elle relève donc du champ d'application de CONFOTUR, le dispositif d'incitation à l'investissement touristique dominicain (Ley 158-01). Sienna détient une classification provisoire (Resolución 203-2024, prolongée par la Resolución 61-2026) ; la classification définitive a été déposée en juillet 2026 et est en attente. Pour les villas construites et livrées par Sienna, le dispositif prévoit, une fois la résolution définitive accordée, 0 % de taxe de transfert à l'achat et 0 % d'impôt foncier annuel (IPI) pendant jusqu'à 15 ans à compter de l'achèvement des travaux pour le premier acheteur auprès du promoteur, partagé entre les copropriétaires au prorata de leurs parts.
Pour une vue d'ensemble complète, consultez notre guide CONFOTUR.
Cadre juridique et vos droits
La structure en société. Les partenaires juridiques de Sienna constituent une société dominicaine (SRL) pour chaque villa fractionnée. La société détient le titre de propriété ; vous détenez des parts dans la société, avec des droits de vote et une participation aux revenus locatifs proportionnels à votre part. Les acheteurs étrangers ont les mêmes droits de propriété que les ressortissants dominicains en vertu de l'article 249 de la Constitution.
Vos protections comprennent :
- Un pacte d'associés documenté couvrant l'usage, les coûts, les décisions et la sortie
- La sélection des copropriétaires — Sienna présélectionne les partenaires selon leur horizon d'investissement, leurs habitudes d'usage et leurs attentes
- Un droit de préemption — si un propriétaire vend, les autres peuvent acheter en priorité ; s'ils refusent, Sienna aide à la revente et au transfert
- Une gestion professionnelle de l'entretien, des réservations et des services aux voyageurs
Lisez le pacte d'associés avec votre propre avocat avant de signer — consultez notre guide juridique pour l'achat immobilier en République dominicaine.
À qui s'adresse la propriété fractionnée ?
La propriété fractionnée a du sens si vous :
- Prévoyez d'utiliser la villa 10 à 20 jours par an, et non pour des séjours prolongés
- Souhaitez un ticket d'entrée plus bas et des coûts de fonctionnement partagés
- Êtes à l'aise avec un horizon de 5 à 10 ans pour que la plus-value se concrétise
- Souhaitez une gestion professionnelle dès le premier jour
La propriété complète convient mieux si vous :
- Souhaitez des séjours prolongés ou une résidence à temps plein
- Souhaitez un contrôle total sur la conception, l'usage et les décisions locatives
- Préférez ne pas partager les décisions avec des copropriétaires
Comment se déroule le processus
- Réservez votre part — un acompte remboursable de 5 000 $ permet de réserver une villa et une taille de part spécifiques pendant que vous effectuez votre due diligence.
- Mise en relation des copropriétaires — Sienna évalue la compatibilité des futurs copropriétaires.
- Constitution de la société — les partenaires juridiques de Sienna constituent la société dominicaine, et vous devenez actionnaire.
- Usage et revenus — utilisez vos jours, générez des revenus locatifs lorsque vous êtes absent, et participez à la plus-value à long terme.
Liste de vérification de due diligence
- Examinez le modèle de villa, le lot et son orientation de vue
- Lisez intégralement le pacte d'associés avec votre propre avocat
- Confirmez les règles d'usage : pondération de la haute saison, report et achat de jours supplémentaires
- Comprenez tous les coûts récurrents : HOA, entretien, charges, assurance
- Confirmez le statut CONFOTUR actuel auprès de l'équipe avant la clôture
- Échangez avec vos futurs copropriétaires avant de vous engager
- Si vous financez votre achat, consultez les options de financement pour les acheteurs de biens immobiliers dans les Caraïbes
Questions fréquentes (FAQ)
La propriété fractionnée est-elle la même chose qu'un timeshare ?
Non. Vous détenez des parts dans la société dominicaine propriétaire de la villa — une véritable propriété qui participe aux revenus locatifs et à la plus-value, et que vous pouvez vendre. Un timeshare ne confère qu'un droit d'usage.
Combien de jours par an puis-je utiliser la villa ?
Cela dépend de votre part : 10 jours pour 33 %, 15 jours pour 50 %, 20 jours pour 66 %, sur un total de 30 jours-villa par an. Les jours de haute saison comptent pour 1,5 jour, vous pouvez reporter jusqu'à la moitié de vos jours non utilisés, et vous pouvez acheter des jours supplémentaires lorsque la villa est libre.
Que se passe-t-il si un copropriétaire souhaite vendre ?
Les autres copropriétaires disposent d'un droit de préemption. S'ils refusent, Sienna aide à trouver et à évaluer un nouveau propriétaire et prend en charge le transfert via ses partenaires juridiques. Les ventes sont généralement basées sur des évaluations de marché actuelles.
Comment les revenus locatifs sont-ils partagés ?
Les jours qu'aucun propriétaire n'utilise intègrent le programme locatif Sienna. Les revenus locatifs nets — après 20 % de frais de gestion — sont répartis au prorata de la part de chaque propriétaire.
Le CONFOTUR s'applique-t-il à une villa fractionnée ?
Une villa fractionnée est construite par Sienna, elle relève donc du champ d'application du statut CONFOTUR de Sienna — provisoire (Resolución 203-2024, prolongée par la Resolución 61-2026 ; classification définitive déposée en juillet 2026 et en attente). Confirmez le statut actuel auprès de l'équipe avant la clôture.
Votre prochaine étape
La propriété fractionnée chez Sienna vous offre une part titrée d'une villa clé en main surplombant Las Terrenas — à partir d'environ 190 000 $, avec 10, 15 ou 20 jours par an qui vous appartiennent, une gestion professionnelle, et des revenus locatifs lorsque vous êtes absent.
Découvrez comment fonctionne la propriété fractionnée, faites vos calculs, ou échangez avec l'équipe Sienna pour déterminer la taille de part qui vous convient.
Cet article fournit des informations générales sur l'immobilier en République dominicaine et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal personnalisé. Les chiffres tels que les avantages CONFOTUR, les taxes et les rendements dépendent de votre situation et peuvent évoluer — confirmez les détails auprès d'un avocat dominicain agréé, d'un conseiller fiscal ou de l'autorité compétente avant de prendre une décision.
Des questions à ce sujet ?
Parlez directement à notre équipe commerciale — nous vous répondrons sur WhatsApp ou par téléphone.
Écrit par
Sienna Terrenas Editorial Team
The Sienna Terrenas editorial team covers buying, owning, and living in Las Terrenas, Dominican Republic — from the purchase process and CONFOTUR tax strategy to villa construction and Caribbean community life, drawing on the team's on-the-ground experience in the area. Rencontrez l'équipe Sienna Terrenas.
