Lorsque l'exonération CONFOTUR expire, votre villa dominicaine repasse aux règles standards d'IPI et de transfert. Voici comment anticiper la hausse des coûts de portage avant de vendre, refinancer ou conserver.
Lorsque l'exonération CONFOTUR de 15 ans prend fin, votre villa dominicaine cesse d'être exonérée d'impôt et repasse aux règles standards : 1 % d'IPI annuel sur la valeur au-delà du seuil d'exonération, et la taxe de transfert normale de 3 % s'applique à toute vente future. Le bien lui-même ne change pas — ce sont vos coûts de portage qui évoluent. Si vous prévoyez de conserver votre bien longtemps, anticipez dès maintenant cette hausse, pas en année 14.
La plupart des articles sur CONFOTUR s'arrêtent aux avantages. Celui-ci commence là où les autres s'arrêtent : le jour où le compte à rebours se termine.
En bref
- L'exonération CONFOTUR court jusqu'à 15 ans à compter de l'achèvement des travaux du projet — et non à partir de votre date d'achat ou de livraison.
- Une fois expirée, l'IPI annuel (1 % au-delà du seuil d'exonération) et la taxe de transfert standard de 3 % à la revente reviennent à la normale.
- L'exonération ne s'applique qu'au premier acheteur auprès du promoteur — elle ne se transmet jamais à un acheteur en revente, de sorte qu'une vente déclenche déjà la fiscalité normale, quel que soit le moment.
- Un propriétaire sur le long terme doit anticiper la hausse des coûts de portage de l'année 16 bien à l'avance, surtout si une vente ou un refinancement est envisagé.
- CONFOTUR couvre l'impôt foncier et la taxe de transfert ; les obligations déclaratives et l'impôt sur les revenus locatifs (pour les villas autoconstruites) se poursuivent pendant toute la période — exonération ne signifie pas absence totale de déclaration.
Quand le décompte CONFOTUR démarre-t-il réellement ?
La période de 15 ans se compte à partir de l'achèvement des travaux de construction et d'équipement du projet — et non à partir du jour où vous signez ou prenez possession du bien. C'est important, car cela fixe la date d'expiration pour l'ensemble du projet, et non par acheteur.
Une erreur fréquente consiste à croire que chaque acheteur dispose de « 15 ans à partir de mon achat ». C'est faux, et cela change votre horizon de planification. Si vous achetez dans un projet en cours de commercialisation, votre période personnelle sans impôt correspond au temps restant de la fenêtre globale du projet, et non à 15 nouvelles années. Notre guide de référence, CONFOTUR expliqué pour l'investissement en République dominicaine, détaille comment la Loi 158-01 structure cet avantage ; pour les mécanismes de calendrier spécifiquement, consultez quand démarre le décompte de l'exonération pour les acheteurs en pré-construction.
Pour Sienna, l'avantage repose sur une classification provisoire (Résolution 203-2024, prolongée par la Résolución 61-2026) ; la classification définitive a été déposée en juillet 2026 et est en attente. Les avantages prennent effet avec cette résolution définitive. La première chose à établir avant toute projection pour l'année 16 est donc la date réelle de début des travaux, qui ancre tout ce qui suit.
Que redevient normal lorsque l'exonération expire ?
Deux taxes reviennent : l'impôt foncier annuel (IPI) et la taxe de transfert sur toute vente. Voici l'avant et l'après.
Pendant la période d'exonération, un lot accompagné d'une villa construite par Sienna bénéficie de 0 % d'IPI et de 0 % de taxe de transfert à la signature pour le premier acheteur. Une fois l'exonération expirée, les deux reviennent aux taux dominicains standards administrés par l'autorité fiscale, la DGII.
| Élément | Pendant la période CONFOTUR | Après l'année 15 (retour à la normale) |
|---|---|---|
| Impôt foncier annuel (IPI) | 0 % | 1 % sur la valeur au-delà du seuil d'exonération |
| Taxe de transfert (lors d'une vente) | 0 % pour le premier acheteur | 3 % de la valeur estimée, payée par l'acheteur |
| Impôt sur les revenus locatifs (villa construite par le promoteur) | Allègement applicable | Impôt sur le revenu standard sur le revenu locatif net |
| Plus-value à la vente | Non exonérée (ne l'a jamais été) | Traitement standard des plus-values |
Le seuil d'exonération de l'IPI est fixé en pesos dominicains et indexé périodiquement par la DGII, de sorte que le montant exact en pesos évolue dans le temps. Le principe, lui, ne change pas : une fois le retour à la normale effectif, vous payez 1 % par an sur la part de la valeur enregistrée de votre bien au-delà de ce seuil. Pour une villa dans la gamme de prix Sienna (200 100 $ à 926 550 $ pour la construction seule), c'est une ligne budgétaire bien réelle à prévoir. Intégrez-la comme un coût de portage annuel fixe à partir de l'année 16.
Comment anticiper la hausse des coûts de portage ?
Considérez l'année 16 comme un événement de coût planifié et intégrez-le dans votre modèle de détention dès le premier jour. Cette hausse est prévisible, ce qui la rend maîtrisable.
Construisez une projection simple en trois lignes
Pour une position de détention longue, projetez trois éléments jusqu'à votre année de sortie prévue :
- Valeur enregistrée — votre prix d'achat, ajusté selon la tendance d'appréciation de Las Terrenas (Sienna projette 8 % par an; l'appréciation historique à Las Terrenas s'est établie entre 8 et 12 %).
- IPI annuel à partir de l'année 16 — 1 % de la valeur au-delà du seuil d'exonération, recalculé à mesure que la valeur augmente.
- Taxe de transfert à la sortie — supportée par votre acheteur, mais elle influe sur votre prix de vente net et sur la façon dont vous fixez le prix de la villa.
La réponse honnête est que, même après l'exonération, les coûts de portage en RD restent faibles selon les standards caribéens et nord-américains. Les propriétaires en Floride paient 1 à 2 % d'impôt foncier chaque année dès la première année, sans équivalent de période de grâce. Une villa dominicaine revenue à la normale ne paie 1 % qu'après jusqu'à 15 années sans impôt. La hausse est réelle, mais la base vers laquelle vous revenez reste compétitive. Pour mettre vos propres chiffres à l'épreuve, les outils de ROI Sienna vous permettent de tester des hypothèses d'appréciation et de rendement sur toute la période de détention.
Sur une détention de 15 ans, l'exonération est conçue pour faire économiser à un premier acheteur plus de 50 000 $ d'impôt foncier et de taxe de transfert sur un lot accompagné d'une villa construite par Sienna. L'enjeu de la planification pour l'année 16 n'est pas de récupérer ce montant — c'est de s'assurer que le retour à 1 % ne vous prenne pas au dépourvu.
L'exonération a-t-elle de l'importance si je vends avant l'année 15 ?
Non — et c'est précisément ce que la plupart des investisseurs manquent de saisir. L'avantage CONFOTUR appartient au premier acheteur auprès du promoteur et ne se transmet pas en cas de revente.
Dès que vous vendez, votre acheteur paie la taxe de transfert normale de 3 %, quel que soit le nombre d'années restantes dans la fenêtre du projet. Les plus-values n'ont jamais été exonérées non plus. Donc si votre stratégie est une revente en cours de détention, CONFOTUR façonne votre économie de portage pendant que vous êtes propriétaire, mais pas votre économie de sortie au moment de la vente. Pour comprendre en détail ce qu'un acheteur en revente hérite ou non, consultez CONFOTUR à la revente.
Cela va à l'encontre de l'idée selon laquelle approcher l'année 15 constituerait une échéance de type « vendre avant l'expiration ». Il n'y a pas de falaise pour vous en tant que vendeur — votre acheteur paie toujours la taxe de transfert standard. La vraie décision est de savoir si vous continuez à conserver le bien pendant la période de coûts rétablis, ou si vous sortez pendant que vous êtes encore dans la fenêtre d'exonération, où les coûts de portage sont nuls.
Qu'en est-il du refinancement vers la fin de la période ?
Le refinancement ne relance pas le décompte CONFOTUR et ne déclenche pas la taxe de transfert — celle-ci s'applique aux changements de propriété, pas au nouveau financement hypothécaire. Mais il interagit bien avec votre base de coûts post-exonération.
Si vous refinancez pour dégager des liquidités en année 13 ou 14, vous ajoutez un service de la dette en plus d'un IPI de 1 % sur le point d'arriver. Modélisez les deux ensemble. Une villa dont les flux de trésorerie sont confortables avec des rendements locatifs de 6 à 9 % par an pendant la période d'exonération doit être réévaluée une fois que l'IPI et tout nouveau service de la dette entrent en jeu simultanément. La question à trancher avant de signer quoi que ce soit : votre revenu locatif net couvre-t-il encore l'ensemble de vos coûts de portage — HOA, gestion (20 % des revenus locatifs), IPI à partir de l'année 16, et financement — avec une marge suffisante ? Si la réponse est serrée, les années d'exonération sont le moment de rembourser, pas de s'endetter davantage. Pesez le pour et le contre dans financer une villa à crédit ou payer comptant.
Questions fréquentes (FAQ)
CONFOTUR dure-t-il 15 ans à partir de mon achat ?
Non. L'exonération court jusqu'à 15 ans à compter de l'achèvement des travaux de construction et d'équipement du projet, et non à partir de votre achat ou de votre livraison. Si vous achetez plus tard dans le cycle de commercialisation, votre période personnelle sans impôt correspond à la portion restante de la fenêtre globale du projet.
Quel est le taux d'IPI une fois l'exonération terminée ?
L'impôt foncier dominicain standard (IPI) s'élève à 1 % par an sur la part de la valeur enregistrée au-delà du seuil d'exonération, seuil fixé en pesos par la DGII et ajusté périodiquement. En dessous de ce seuil, aucun IPI n'est dû.
Les avantages CONFOTUR se transmettent-ils à un acheteur si je vends ?
Non. L'exonération ne s'applique qu'au premier acheteur auprès du promoteur. Un acheteur en revente paie la taxe de transfert normale de 3 %, et les plus-values ne sont pas exonérées. L'avantage ne suit pas la villa.
L'exonération couvre-t-elle les revenus locatifs ?
L'allègement sur l'impôt des revenus locatifs s'applique aux villas construites par le promoteur pendant la période. Un acheteur qui construit lui-même sa villa en dehors du contrat de construction du promoteur n'est exonéré que sur la valeur du terrain et reste imposable sur ses revenus locatifs pendant toute la période. Les obligations déclaratives se poursuivent dans les deux cas.
Une villa en RD reste-t-elle un bon investissement après l'expiration de CONFOTUR ?
Souvent, oui. Même revenus à 1 % d'IPI, les coûts de portage en RD restent inférieurs à l'impôt foncier annuel de 1 à 2 % payé par les propriétaires en Floride dès la première année. Cette hausse est prévisible et modélisable, et ne constitue pas une raison de forcer une sortie.
En résumé
CONFOTUR offre à un premier acheteur jusqu'à 15 années sans impôt à compter de l'achèvement des travaux, après quoi la villa repasse à l'IPI standard de 1 % et à la taxe de transfert normale de 3 % sur toute vente future. Comme l'avantage ne se transmet jamais à la revente, votre véritable décision pour l'année 16 est de savoir si vous continuez à conserver le bien malgré le retour des coûts normaux, ou si vous sortez pendant que vous êtes encore exonéré. Faites vos propres calculs lors d'une consultation sans engagement avec l'équipe Sienna avant de vous engager sur un horizon de détention.
Cet article fournit des informations générales sur l'immobilier en République dominicaine et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal personnalisé. Les chiffres tels que les avantages CONFOTUR, les taxes et les rendements dépendent de votre situation et peuvent évoluer — confirmez les détails auprès d'un avocat dominicain agréé, d'un conseiller fiscal ou de l'autorité compétente avant de prendre une décision.
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Écrit par
Sienna Terrenas Editorial Team
The Sienna Terrenas editorial team covers buying, owning, and living in Las Terrenas, Dominican Republic — from the purchase process and CONFOTUR tax strategy to villa construction and Caribbean community life, drawing on the team's on-the-ground experience in the area. Rencontrez l'équipe Sienna Terrenas.
