Un bien locatif américain ne peut pas être échangé avec report d'impôt contre une villa dominicaine. Voici quand un échange 1031 étranger-contre-étranger fonctionne, et pourquoi le délai de 45/180 jours convient rarement à un achat en préconstruction.
Non. Vous ne pouvez pas réaliser un échange 1031 d'un bien américain vers une villa en République dominicaine, car la section 1031 de l'Internal Revenue Code stipule que les biens immobiliers américains et étrangers ne sont pas « de même nature » (like kind). Un échange 1031 de bien à l'étranger ne fonctionne qu'étranger-contre-étranger : vous vendez un bien d'investissement situé hors des États-Unis et en achetez un autre, également hors des États-Unis. Même dans ce cas, les délais de 45 et 180 jours conviennent rarement à un achat en préconstruction.
La version courte
- Bien américain → villa dominicaine : non autorisé en vertu de la section 1031(h). L'impôt sur la plus-value est dû l'année de la vente.
- Bien à l'étranger → villa dominicaine : cela peut fonctionner si les deux biens sont détenus à des fins d'investissement et qu'un intermédiaire qualifié conserve les fonds.
- Le délai : 45 jours pour identifier le bien de remplacement et 180 jours pour en prendre possession. La construction ne suspend aucun de ces délais.
- Le problème de la préconstruction : seul le bien immobilier effectivement reçu, ou les aménagements réellement construits, au jour 180 comptent pour l'échange.
- Systèmes distincts : un échange 1031 ne reporte que l'impôt américain. Les impôts dominicains et le CONFOTUR suivent leurs propres règles.
Ceci constitue une information générale, et non un conseil fiscal. Votre situation nécessite l'avis d'un conseiller fiscal américain qualifié.
Peut-on réaliser un échange 1031 d'un bien américain vers la République dominicaine ?
Non. La loi l'exclut explicitement. La section 1031(h) de l'Internal Revenue Code dispose que les biens immobiliers situés aux États-Unis et ceux situés hors des États-Unis ne sont pas des biens de même nature. Depuis la loi de 2017 sur les réductions d'impôts et l'emploi (Tax Cuts and Jobs Act), la section 1031 ne s'applique d'ailleurs plus qu'aux biens immobiliers. Impossible de contourner la règle en échangeant du mobilier, des équipements ou d'autres actifs.
Ce que cela signifie pour un bien locatif américain que vous souhaitez vendre
Supposons que vous possédiez un condo locatif à Orlando avec une plus-value latente importante, et que vous souhaitiez réinvestir cet argent dans une villa sur les hauteurs de Las Terrenas. La vente du condo déclenche l'impôt fédéral sur les plus-values et la récupération de l'amortissement l'année de la vente, exactement comme si vous n'achetiez rien ensuite. Un intermédiaire qualifié ne peut rien y changer. Le problème tient à la localisation du bien, pas à la paperasse.
La règle s'applique dans les deux sens
Si vous revendez un jour une villa dominicaine, vous ne pourrez pas non plus l'échanger contre un bien américain. Prévoyez-vous de conserver ce capital à l'étranger de façon permanente, ou de le rapatrier un jour ? Répondez à cette question avant d'acheter. Si vous le rapatriez, vous paierez l'impôt sur la plus-value à ce moment-là.
Quand un échange like-kind à l'étranger fonctionne-t-il réellement ?
Un échange étranger-contre-étranger peut être éligible. Un bien immobilier d'investissement situé hors des États-Unis est considéré comme de même nature qu'un autre bien immobilier d'investissement situé hors des États-Unis. Les citoyens américains et les détenteurs de carte verte étant imposés sur leurs revenus mondiaux, l'IRS impose la plus-value réalisée sur un bien locatif au Mexique, au Costa Rica ou en France. Un échange like-kind à l'étranger peut reporter cet impôt.
La situation est assez courante. Les travaux de recherche du rapport annuel sur la richesse de Knight Frank montrent comment les acheteurs fortunés répartissent résidences secondaires et biens d'investissement sur les marchés internationaux. De nombreux investisseurs américains possèdent déjà des biens à l'étranger qu'ils pourraient échanger.
Les conditions qui s'appliquent toujours
- Usage d'investissement des deux côtés : aucun des deux biens ne peut être votre résidence personnelle.
- Un intermédiaire qualifié conserve le produit de la vente : si les fonds transitent par vos mains, l'échange échoue.
- Valeur égale ou supérieure : pour reporter l'intégralité de la plus-value, vous devez réinvestir la totalité du produit net. Toute somme restante (« boot ») est imposable.
- Même contribuable : la personne ou l'entité qui a vendu doit prendre le titre de propriété du bien de remplacement.
Qu'en est-il d'une villa de vacances que vous utilisez également ?
La Revenue Procedure 2008-16 fournit le test de sécurité (safe harbor) de l'IRS à ce sujet. Un logement est considéré comme un bien d'investissement si vous le détenez pendant au moins 24 mois après l'échange. Au cours de chacune de ces deux périodes de 12 mois, vous devez le louer à un loyer de marché pendant 14 jours ou plus. Votre usage personnel ne peut dépasser 14 jours ou 10 % des jours loués, selon le plus élevé des deux. Cela place la performance locative de la villa au cœur de votre projet. Notre analyse des revenus locatifs à Las Terrenas vous permet de vérifier si une villa fonctionnerait réellement en tant que bien locatif.
Quels échanges sont éligibles ? Un repère pour l'échange 1031 en République dominicaine
Le tableau ci-dessous couvre les situations les plus courantes. La deuxième ligne est la seule voie permettant d'acquérir une villa dominicaine.
| Vous vendez | Vous achetez | Même nature au sens de la section 1031 ? | Ce qui arrive à la plus-value |
|---|---|---|---|
| Bien locatif aux États-Unis | Villa en République dominicaine | Non, en vertu de la section 1031(h) | Impôt américain dû l'année de la vente |
| Bien locatif à l'étranger (ex. Mexique, Costa Rica) | Villa en République dominicaine | Peut être éligible | Impôt américain reporté si toutes les règles sont respectées ; le pays étranger peut tout de même imposer la vente |
| Villa en République dominicaine | Bien locatif aux États-Unis | Non | Impôt américain dû ; les règles dominicaines sur la vente s'appliquent également |
| Villa en République dominicaine | Autre bien locatif à l'étranger | Peut être éligible | Impôt américain reporté |
| Votre résidence principale, où qu'elle soit | N'importe quelle villa | Non, car ce n'est pas un bien d'investissement | L'exclusion de la section 121 sur la vente de résidence principale peut s'appliquer séparément |
On interprète souvent mal la deuxième ligne. Un échange 1031 ne reporte que l'impôt fédéral américain. Le Mexique, la France ou tout autre pays où se trouve votre bien actuel imposera la vente selon sa propre législation. La question de savoir si un crédit d'impôt étranger compensera ensuite la part américaine dépend de vos chiffres, et votre conseiller doit la calculer.
Pourquoi le calendrier 1031 en préconstruction est-il si difficile à respecter ?
Les délais sont fixes, et un calendrier de construction ne s'y adapte pas. À compter du jour de la clôture de votre ancien bien, vous disposez de 45 jours calendaires pour identifier par écrit le bien de remplacement. Vous disposez de 180 jours pour en prendre possession, ou moins si la date limite de dépôt de votre déclaration fiscale (prolongations incluses) survient avant. Les week-ends, jours fériés et files d'attente pour les permis n'arrêtent pas le compteur.
| Délai | Ce qu'exige l'échange | Ce qu'implique généralement un achat en préconstruction |
|---|---|---|
| Jour 0 | Clôture de votre ancien bien ; l'intermédiaire qualifié conserve le produit de la vente | Réservation, chez Sienna avec un acompte remboursable de 5 000 $ |
| D'ici le jour 45 | Identifier par écrit le bien de remplacement (règle des trois biens ou règle des 200 %) | Choisir un lot et un plan de villa ; votre avocat examine le contrat et le titre |
| D'ici le jour 180 | Prendre possession du bien de remplacement | La clôture du lot peut avoir lieu ; la villa est payée par étapes et livrée plus tard |
| Après le jour 180 | Plus rien ne compte pour l'échange | Toute somme d'échange non dépensée devient un « boot » imposable |
Les règles d'identification découlent du règlement du Trésor §1.1031(k)-1. Vous pouvez désigner jusqu'à trois biens, quelle que soit leur valeur, ou un nombre illimité de biens si leur valeur combinée ne dépasse pas 200 % du bien vendu.
Le lot peut respecter le délai. La villa, généralement pas.
Le terrain est un bien immobilier. Vous pouvez clôturer l'achat d'un lot et en prendre le titre dans les 180 jours. Une villa qui n'est pas encore construite n'est qu'un droit contractuel tant qu'elle n'existe pas. La Revenue Procedure 2000-37 autorise un « échange avec amélioration » (improvement exchange), où un détenteur de titre d'accommodation d'échange conserve le bien pendant la construction. Cependant, seuls les aménagements effectivement réalisés d'ici le jour 180 comptent, et la construction complète d'une villa, des fondations à la livraison, se termine rarement en six mois.
Le prix complique encore les choses. Les lots chez Sienna démarrent à 74 100 $, et les villas seules vont de 200 100 $ à 926 550 $. Si votre vente à l'étranger a rapporté plus que le prix du lot, clôturer uniquement l'achat du lot laisse la différence sous forme de boot imposable. Dans la plupart des échanges, l'essentiel de la valeur doit être investi dans la villa, et c'est précisément la villa qui ne respecte pas le délai.
La dimension étrangère ajoute de la complexité
La plupart des intermédiaires qualifiés américains sont organisés pour des clôtures aux États-Unis. Plusieurs éléments nécessitent des spécialistes dans les deux pays :
- la détention du titre dominicain par un détenteur de titre d'accommodation
- le virement des fonds vers une clôture dominicaine
- la confirmation du moment où vous avez légalement « pris possession » du bien selon l'enregistrement des titres dominicains
Vous pourriez aussi devoir vous déplacer à court préavis pendant une fenêtre de 45 jours. La page d'information sur la République dominicaine du Département d'État précise les conditions d'entrée pour les détenteurs de passeport américain.
Comment la structure de détention affecte-t-elle un échange like-kind à l'étranger ?
Le bien de remplacement doit être un bien immobilier, détenu par le même contribuable que celui qui a vendu. Cela limite les façons dont vous pouvez détenir la villa.
Acheter via une société dominicaine
Si vous achetez par l'intermédiaire d'une société dominicaine, vous achetez des parts sociales, et les parts sociales ne sont pas des biens immobiliers. Cela met généralement fin au traitement « like-kind ». L'exception concerne une entité considérée comme transparente (disregarded) aux fins fiscales américaines, et la manière dont l'IRS classe une SRL dominicaine est une question technique relevant de votre conseiller. Notre guide sur la détention d'une villa en nom propre ou via une société explique les arbitrages du côté dominicain.
Parts fractionnées
Le modèle fractionné de Sienna démarre à environ 190 000 $ par part. Chaque bien compte 2 à 3 copropriétaires, et chaque copropriétaire dispose de 10, 15 ou 20 jours par an. La question de savoir si une part constitue une quote-part indivise d'un bien immobilier ou une participation dans une entité détermine si elle peut faire partie d'un échange. Vos jours d'usage fixes doivent également respecter les limites d'usage personnel mentionnées plus haut. Demandez d'abord les documents de structure, et ne présumez jamais qu'une part est éligible.
Un échange 1031 modifie-t-il vos impôts dominicains ou le CONFOTUR ?
Non. Un échange 1031 reporte l'impôt américain, tandis que le CONFOTUR est une exonération dominicaine prévue par la Ley 158-01. L'utilisation de l'un n'a aucun effet sur l'autre.
Sienna détient une classification provisoire au titre de la Resolución 203-2024, prolongée par la Resolución 61-2026. La classification définitive a été déposée en juillet 2026 et reste en attente, et les avantages ne prennent effet qu'une fois celle-ci délivrée. Pour un lot avec une villa construite par Sienna, les avantages seraient :
- 0 % de droits de mutation à la clôture, au lieu des 3 % habituels
- 0 % d'impôt foncier annuel (IPI), au lieu du taux standard de 1 %, pendant une durée pouvant aller jusqu'à 15 ans, décomptée à partir de l'achèvement des travaux du projet
Les avantages ne s'appliquent qu'au premier acheteur achetant directement auprès du promoteur. Ils ne se transmettent pas à un acheteur ultérieur en cas de revente.
Vous pourriez envisager d'acheter le lot et de confier la construction à votre propre entrepreneur pour mieux contrôler le calendrier. Dans ce cas, le CONFOTUR ne couvre que la valeur du terrain, et vos revenus locatifs restent imposables.
Un échange 1031 peut reporter ce que vous devez à l'IRS. Le CONFOTUR, une fois la classification définitive délivrée, réduit ce que vous devez en République dominicaine. Les deux dispositifs obéissent à des règles distinctes, et l'un ne compense jamais l'autre.
Une exonération fiscale dominicaine ne supprime pas non plus vos obligations déclaratives américaines. Notre guide sur l'interaction entre le CONFOTUR et la déclaration fiscale américaine explique ce que vous devez continuer à déclarer chez vous.
Quelles sont les alternatives si un échange 1031 ne convient pas ?
Si votre bien d'investissement se trouve aux États-Unis, ce qui est le cas de la plupart des investisseurs américains, la solution réaliste consiste à vendre, payer l'impôt, puis investir ce qui reste. C'est souvent tout à fait acceptable. La question est de savoir si une villa reste intéressante avec de l'argent après impôt. Sienna projette des rendements locatifs de 6 à 9 % par an, et vous devriez comparer ce chiffre à votre montant réel après impôt.
Options à discuter avec votre conseiller :
- Vendre et payer l'impôt, puis acheter un lot ou une villa avec des paiements échelonnés sur la durée de la construction.
- Vente à tempérament (section 453) : si vous pouvez financer une partie de l'achat de l'acheteur, vous payez l'impôt sur la plus-value au fil des années où vous recevez les paiements.
- Conserver le bien locatif américain et emprunter dessus. Comparez cette option avec les options de financement pour une villa en préconstruction.
- Attendre si vous possédez un bien à l'étranger et que le délai de 180 jours ne peut pas fonctionner actuellement. Un échange précipité qui échoue coûte plus cher qu'un échange jamais entamé.
Questions fréquentes (FAQ)
Puis-je vendre mon bien locatif en Floride et acheter une villa à Las Terrenas sans payer d'impôt sur la plus-value ?
Non. La section 1031(h) considère que les biens immobiliers américains et étrangers ne sont pas de même nature, de sorte que la vente en Floride est imposable l'année de sa clôture. Vous pouvez tout de même acheter la villa avec le produit net après impôt.
Je possède un bien locatif au Mexique. Puis-je l'échanger contre une villa dominicaine ?
Possiblement. Il s'agit d'un échange étranger-contre-étranger, qui peut reporter l'impôt américain. Vous avez besoin d'un intermédiaire qualifié, d'un usage d'investissement des deux côtés, d'une identification écrite dans les 45 jours et d'une prise de possession dans les 180 jours. Le Mexique continuera d'imposer la vente selon ses propres règles.
Le calendrier 1031 en préconstruction fonctionne-t-il parfois ?
Parfois, du moins partiellement. Vous pouvez clôturer l'achat d'un lot dans les 180 jours. Dans le cadre d'un échange avec amélioration, seule la construction achevée d'ici le jour 180 compte. Toute somme d'échange non utilisée à cette date devient un boot imposable.
Puis-je échanger plus tard une villa dominicaine contre un bien américain ?
Non. La restriction de même nature s'applique dans les deux sens. Vendre une villa dominicaine pour acheter aux États-Unis constitue une vente imposable au regard de la fiscalité américaine.
En résumé
Vous ne pouvez pas échanger un bien américain contre une villa dominicaine. Un échange étranger-contre-étranger ne fonctionne que si vous identifiez le bien de remplacement dans les 45 jours et prenez possession d'un bien immobilier réel dans les 180 jours, ce qu'une villa en préconstruction permet rarement. Avant de vendre quoi que ce soit, soumettez votre projet à un conseiller fiscal américain qualifié et à un intermédiaire qualifié habitué aux clôtures à l'étranger. Si vous explorez encore à quoi pourrait ressembler une villa prête à la location, essayez d'en esquisser une avec le configurateur de villas Sienna.
Cet article fournit des informations générales sur l'immobilier en République dominicaine et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal personnalisé. Les chiffres tels que les avantages CONFOTUR, les taxes et les rendements dépendent de votre situation et peuvent évoluer — confirmez les détails auprès d'un avocat dominicain agréé, d'un conseiller fiscal ou de l'autorité compétente avant de prendre une décision.
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Écrit par
Sienna Terrenas Editorial Team
The Sienna Terrenas editorial team covers buying, owning, and living in Las Terrenas, Dominican Republic — from the purchase process and CONFOTUR tax strategy to villa construction and Caribbean community life, drawing on the team's on-the-ground experience in the area. Rencontrez l'équipe Sienna Terrenas.
