Les investisseurs suisses découvrent la République dominicaine comme destination de premier choix pour la préservation du patrimoine et l'art de vivre caribéen — avec avantages fiscaux, rendements locatifs élevés et prix qui rendent l'immobilier suisse vertigineux par comparaison. Voici tout ce qu'il faut savoir avant d'investir.
Guide de l'immobilier en République dominicaine pour les investisseurs suisses
Et si les mêmes 250 000 CHF qui vous permettent d'acheter un petit studio à Zurich pouvaient vous offrir une villa entièrement finie avec vue sur l'océan dans les Caraïbes — sans aucun impôt foncier pendant 15 ans et avec des rendements locatifs projetés atteignant 9 % par an ?
Ce n'est pas une hypothèse. C'est exactement ce que découvrent les investisseurs suisses lorsqu'ils explorent l'Immobilien Dominikanische Republik comme véritable stratégie de constitution de patrimoine. Et une fois que vous comparez les chiffres côte à côte, il est difficile de détourner le regard.
Vous êtes probablement un investisseur méthodique et attentif aux détails — de ceux qui ne se lancent pas avant d'avoir lu chaque ligne. C'est précisément la bonne approche pour l'immobilier international. Dans ce guide, je vous accompagnerai à travers les considérations de change CHF/USD, la fiscalité entre la Suisse et la RD, la logistique bancaire, les liaisons aériennes et la comparaison entre l'investissement caribéen et ce que vous connaissez déjà en Suisse. À la fin, vous disposerez d'un cadre clair pour décider si cela a du sens pour votre portefeuille.
Comment l'immobilier suisse se compare-t-il aux prix de l'immobilier en République dominicaine ?
Commençons par aborder le sujet qui fâche : la comparaison des prix.
En 2026, le prix médian au mètre carré à Zurich dépasse 18 000 CHF, Genève et Bâle n'étant pas loin derrière. Un modeste appartement de 2 chambres dans n'importe quelle grande ville suisse dépasse régulièrement 900 000 CHF — et les rendements, après entretien, impôts et vacance locative, dépassent rarement 2,5 à 3,5 % par an.
À Las Terrenas, en République dominicaine, les villas vont de 156 000 $ à 768 000 $ USD, les lots débutant à seulement 74 100 $. Ce n'est pas une coquille. Pour le prix d'une place de parking dans le centre de Zurich, vous pouvez acquérir un lot titré dans un développement éco-luxueux avec vue sur l'océan.
Qu'est-ce que cela vous permet réellement d'acheter à Las Terrenas ?
À Sienna Terrenas, une villa de 3 chambres avec vue sur l'océan est disponible pour une fraction du coût de propriétés suisses comparables — et elle s'accompagne de :
- Zéro impôt foncier pendant 15 ans grâce à CONFOTUR
- Une gestion locative professionnelle incluse
- Des rendements locatifs annuels projetés de 6 à 9 %
- Une appréciation annuelle projetée de 8 %
- Plus de 240 jours d'ensoleillement par an
Le propos n'est pas que l'immobilier suisse soit mauvais — c'est que la diversification géographique vers un marché caribéen à forte croissance devient très pertinente lorsque vous accédez à la qualité pour 45 à 60 % de moins que ce que vous paieriez chez vous.
Quelles sont les considérations de taux de change CHF/USD pour les acheteurs suisses ?
Le risque de change est une considération réelle pour tout investisseur suisse qui transfère des CHF vers des actifs libellés en USD. Voici ce que vous devez savoir.
La République dominicaine fixe les prix de l'immobilier en USD, ce qui signifie que votre exposition au franc suisse dépend du taux CHF/USD au moment de l'achat et de la revente éventuelle. En 2026, le CHF est resté fort face à l'USD — oscillant historiquement entre 0,88 et 1,05 au cours de la dernière décennie — ce qui joue en votre faveur en tant qu'acheteur aujourd'hui.
Comment gérer le risque de change
- Planifiez votre transfert de manière stratégique. Travaillez avec un spécialiste des devises comme Wise Business ou le bureau de change d'une banque privée suisse pour verrouiller des contrats à terme lorsque les taux sont favorables.
- Envisagez de conserver en USD. Les revenus locatifs sont perçus en USD, ce qui crée une couverture naturelle si vous conservez des réserves libellées en USD.
- Pensez à long terme. Sur un horizon d'investissement de 10 à 15 ans, les fluctuations à court terme du CHF/USD comptent bien moins que l'appréciation sous-jacente de l'actif et la performance du rendement locatif.
- La propriété fractionnée réduit l'exposition. L'option de propriété fractionnée de Sienna débute à 180 000 $ USD — une mise de fonds initiale en CHF plus modeste qui limite votre risque de change pendant que vous évaluez le marché.
En résumé : le risque de change est gérable et, pour de nombreux investisseurs suisses, moins important que le risque de détenir un immobilier suisse surévalué libellé en CHF dans un environnement de rendement stagnant.
La Suisse a-t-elle une convention fiscale avec la République dominicaine ?
C'est la question que tout investisseur suisse — à juste titre — se pose avant de déplacer des capitaux à l'étranger.
La Suisse et la République dominicaine n'ont pas actuellement de convention de double imposition (CDI) complète. Cependant, cela ne signifie pas que vous êtes exposé à une double imposition. Voici la réalité :
Obligations fiscales suisses sur les revenus immobiliers étrangers
Selon le droit fiscal fédéral et cantonal suisse, les revenus provenant de l'immobilier étranger doivent être déclarés en Suisse. Toutefois, la méthode d'exonération varie selon le canton :
- La plupart des cantons appliquent la méthode de l'exemption — les revenus locatifs étrangers sont exonérés de l'impôt sur le revenu suisse mais sont pris en compte dans le taux d'imposition applicable (Progressionsvorbehalt).
- La Suisse impose la fortune mondiale, ce qui signifie que la valeur de votre bien en RD sera incluse dans votre base d'imposition sur la fortune — mais à sa valeur de marché, et non à l'équivalent suisse gonflé.
Les avantages de CONFOTUR selon le droit dominicain
Le programme CONFOTUR de la République dominicaine (Ley 158-01) offre des exonérations fiscales locales significatives qui réduisent votre charge fiscale effective en RD même :
- 0 % d'impôt foncier pendant 15 ans
- 0 % de droit de mutation à l'achat
- Impôt sur le revenu réduit sur les revenus locatifs — 0 % sur les premiers 27 000 $/an
Puisque vous payez des impôts dominicains minimes, la préoccupation liée à la « méthode de l'imputation » suisse (imposé deux fois, crédit uniquement pour les impôts réellement payés) est moins pertinente. Vous bénéficiez essentiellement des exonérations fiscales de la RD tout en ne gérant que le volet de la déclaration suisse.
Nous vous recommandons vivement de consulter un conseiller fiscal suisse ayant une expérience en immobilier international avant tout achat. Le cadre juridique est navigable — des milliers de ressortissants suisses possèdent avec succès un bien dans les Caraïbes — mais un accompagnement professionnel est essentiel. Découvrez-en davantage sur les avantages fiscaux dans notre explication de CONFOTUR.
Comment fonctionnent les opérations bancaires et les virements pour les investisseurs suisses ?
La Suisse applique certaines des normes de conformité bancaire les plus strictes au monde — ce qui signifie que votre banque suisse vous posera probablement des questions avant de traiter un virement international important. Voici comment vous préparer.
Ce dont votre banque suisse aura besoin
La plupart des banques privées et cantonales suisses exigeront :
- L'objet du transfert — clairement documenté comme un achat immobilier
- Le contrat d'achat notarié (Promesse de vente / Promesa de Venta)
- Les références du promoteur — Sienna Terrenas peut fournir une documentation d'entreprise complète
- La certification CONFOTUR — prouvant le statut juridique du projet
- La documentation de conformité — confirmant que la RD ne figure pas sur les listes grises/noires du GAFI (ce qui n'est pas le cas en 2026)
Conseils pratiques de transfert
- Les virements prennent généralement 2 à 4 jours ouvrables depuis les comptes suisses
- La République dominicaine n'impose aucune restriction sur les entrées de capitaux étrangers dans l'immobilier
- Le rapatriement des fonds (vente et renvoi de l'argent vers la Suisse) est légalement protégé — il n'y a aucun contrôle des capitaux
- Des comptes séquestres sont disponibles auprès d'avocats dominicains locaux pour une sécurité accrue pendant la transaction
Les exigences de conformité en matière de lutte contre le blanchiment en Suisse peuvent sembler contraignantes, mais elles vous protègent en fin de compte en tant qu'investisseur. L'équipe juridique de Sienna a mené ce processus à bien avec plusieurs acheteurs suisses et peut fournir toute la documentation requise en amont.
Pour un aperçu complet du cadre juridique protégeant les acheteurs étrangers en RD, consultez notre Guide juridique de l'immobilier en République dominicaine.
Quelles sont les liaisons aériennes entre la Suisse et Las Terrenas ?
L'une des questions les plus pratiques — et l'une de celles dont la réponse surprend la plupart des investisseurs suisses.
Il n'existe pas de vol direct entre la Suisse et la République dominicaine, mais les correspondances sont simples et compétitives par rapport à d'autres destinations caribéennes :
- Zurich vers Punta Cana / Santiago : via Francfort, Amsterdam, Madrid ou Paris — durée totale de trajet d'environ 11 à 13 heures
- Genève vers Santo Domingo/Punta Cana : via Air France (Paris CDG) ou Iberia (Madrid) — environ 11 à 12 heures
- Depuis l'aéroport El Catey (AZS), Las Terrenas n'est qu'à 25 minutes de route
À quelle fréquence viendriez-vous réellement ?
La plupart des propriétaires suisses de Sienna viennent 2 à 3 fois par an — combinant généralement un séjour hivernal (décembre-mars) avec une visite printanière et des vacances estivales. La distance est notable, mais la gestion immobilière professionnelle de Sienna fait que votre investissement est performant, que vous soyez présent ou non. L'équipe de gestion fournit des rapports réguliers, gère toute la logistique locative et entretient le bien tout au long de l'année.
Pour approfondir la logistique de la propriété à distance, consultez notre guide sur les solutions d'investissement clé en main à Las Terrenas.
L'immobilier en République dominicaine est-il une stratégie solide de préservation du patrimoine pour les investisseurs suisses ?
Les investisseurs suisses pensent instinctivement à la préservation du patrimoine — protéger leur capital à travers les générations grâce à des actifs stables et de qualité. Alors, comment l'immobilier caribéen s'inscrit-il dans ce cadre ?
Les arguments en faveur de l'immobilier en RD pour la préservation du patrimoine
- Diversification par actif tangible : l'immobilier physique dans une devise étrangère offre une véritable diversification par rapport aux actifs libellés en CHF
- Appréciation constante : Las Terrenas a connu une appréciation annuelle de 8 à 12 % historiquement — surpassant la plupart des marchés immobiliers suisses
- Revenus de rendement locatif : des rendements annuels de 6 à 9 % procurent un revenu réel face à l'environnement de rendement quasi nul de l'immobilier suisse
- Cadre juridique CONFOTUR : des exonérations fiscales garanties par l'État offrent une sécurité réglementaire — et non un dispositif dans une zone grise
- Rendements totaux projetés : jusqu'à 16,8 % par an en combinant rendements locatifs, appréciation et économies fiscales CONFOTUR
Perspective d'allocation de portefeuille
La plupart des conseillers en patrimoine suisses suggèrent de consacrer 5 à 15 % d'un portefeuille liquide à l'immobilier international à des fins de diversification. À Sienna Terrenas, le modèle de propriété fractionnée (à partir de 180 000 $ USD) vous permet de tester le marché avec une allocation plus modeste avant de monter en puissance — une approche particulièrement suisse de la gestion des risques.
Explorez l'analyse complète des rendements dans notre article ROI Reality : analyse des revenus locatifs de Las Terrenas 2026.
Questions fréquentes (FAQ)
Les ressortissants suisses peuvent-ils légalement posséder un bien en République dominicaine ?
Oui, absolument. La constitution de la République dominicaine (article 249) garantit des droits de propriété égaux aux ressortissants étrangers — les mêmes droits que les citoyens dominicains. Il n'existe aucune restriction sur le pourcentage d'un bien qu'un étranger peut posséder, aucune obligation de résidence et aucune limitation sur le type de bien. Il s'agit de l'un des cadres de propriété les plus favorables aux étrangers des Caraïbes. Tous les détails figurent dans notre Guide juridique.
Comment les bénéfices locatifs de la République dominicaine sont-ils imposés en Suisse ?
Les revenus locatifs d'un bien en RD doivent être déclarés en Suisse. Dans la plupart des cantons, ces revenus sont exonérés de l'impôt sur le revenu suisse en vertu de la méthode de l'exemption (Befreiungsmethode), mais ils influencent votre taux d'imposition marginal sur les autres revenus. La valeur de votre bien en RD est également incluse dans votre base d'imposition sur la fortune suisse. Nous vous recommandons vivement de travailler avec un Treuhänder ou un Steuerberater suisse ayant une expérience de l'immobilier international.
Quel est l'investissement minimum requis pour les acheteurs suisses à Sienna Terrenas ?
Le point d'entrée dépend de la structure que vous privilégiez. Les lots débutent à 74 100 $ USD (vous construisez ensuite séparément). Les villas débutent à 156 000 $ USD entièrement construites. L'option de propriété fractionnée débute à 180 000 $ USD pour une part de 33,3 % d'une villa de 3 chambres, ce qui inclut 4 mois de droits d'utilisation annuels et une gestion professionnelle. Un dépôt entièrement remboursable de 5 000 $ USD garantit votre réservation pendant que vous réalisez votre due diligence.
Le rapatriement de capitaux de la République dominicaine vers la Suisse est-il simple ?
Oui. La République dominicaine n'impose aucun contrôle des capitaux aux investisseurs étrangers. Lorsque vous vendez votre bien, vous pouvez rapatrier l'intégralité du produit vers la Suisse sans restriction. C'est une distinction essentielle par rapport à plusieurs autres destinations immobilières de marchés émergents, et cela est garanti par la loi dominicaine sur l'investissement. Votre banque suisse exigera une documentation sur l'origine des fonds lors du rapatriement, il est donc important de conserver des relevés d'achat clairs.
Comment le programme CONFOTUR fonctionne-t-il pour les investisseurs suisses ?
CONFOTUR (Ley 158-01) est un incitatif au développement touristique du gouvernement dominicain qui accorde aux biens éligibles une exonération de 15 ans des droits de mutation immobilière (normalement 3 %) et des impôts fonciers annuels (normalement 1 %). Il réduit également l'impôt sur les revenus locatifs. Sienna Terrenas est entièrement éligible à CONFOTUR. Sur 15 ans, cela se traduit par plus de 50 000 à 100 000 $ d'économies fiscales selon la valeur du bien — des économies entièrement légales, garanties par l'État et documentées. Lisez le détail complet dans notre guide CONFOTUR.
Chiffres clés que tout investisseur suisse devrait connaître
Avant de passer à l'étape suivante, voici le récapitulatif qui compte :
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix d'entrée d'un lot | 74 100 $ USD |
| Fourchette de prix des villas | 156 000 – 768 000 $ USD |
| Entrée en propriété fractionnée | 180 000 $ USD |
| Dépôt de réservation (remboursable) | 5 000 $ USD |
| Période d'exonération fiscale CONFOTUR | 15 ans |
| Économies CONFOTUR estimées | 50 000 $+ |
| Rendement locatif projeté | 6-9 % par an |
| Appréciation projetée | 8 % par an |
| ROI annuel total projeté | Jusqu'à 16,8 % |
| Taux d'impôt foncier pendant CONFOTUR | 0 % |
| HOA mensuel (villa 3 chambres) | 456 $ USD |
La comparaison avec l'immobilier suisse n'est même pas serrée — et pour un investisseur suisse soucieux de préserver son patrimoine et de rechercher du rendement, c'est là tout l'enjeu.
Prêt à découvrir comment Sienna Terrenas correspond à votre profil financier spécifique ? Pour mettre de vrais chiffres là-dessus, utilisez le calculateur de ROI : revenus locatifs projetés, charges, l'économie CONFOTUR et la plus-value sur 15 ans pour chaque villa. Ou planifiez une consultation sans engagement avec notre équipe multilingue — nous parlons allemand, français, anglais et espagnol, et nous avons accompagné plusieurs investisseurs suisses à chaque étape de ce processus.
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Écrit par
Sienna Terrenas Editorial Team
The Sienna Terrenas editorial team covers buying, owning, and living in Las Terrenas, Dominican Republic — from the purchase process and CONFOTUR tax strategy to villa construction and Caribbean community life, drawing on the team's on-the-ground experience in the area. Rencontrez l'équipe Sienna Terrenas.
