Les investisseurs suisses découvrent la République dominicaine comme destination privilégiée pour la préservation de patrimoine et le style de vie caribéen — avantages fiscaux, rendements locatifs solides et prix imbattables. Voici l'essentiel à savoir avant d'investir.
Et si les mêmes CHF 250 000 qui vous permettent d'acheter un petit studio à Zurich pouvaient financer une villa entièrement finie, vue sur l'océan, dans les Caraïbes — avec potentiellement zéro taxe foncière pendant jusqu'à 15 ans (premier acheteur ; classification CONFOTUR provisoire) et des rendements locatifs projetés jusqu'à 9% par an ?
Ce n'est pas une hypothèse. C'est exactement ce que découvrent les investisseurs suisses lorsqu'ils explorent l'Immobilien Dominikanische Republik comme stratégie sérieuse de constitution de patrimoine. Et une fois que l'on compare les chiffres côte à côte, il est difficile de détourner le regard.
Vous êtes probablement un investisseur méthodique et minutieux — le genre de personne qui ne se lance jamais sans avoir tout lu. C'est exactement la bonne approche pour l'immobilier international. Dans ce guide, nous passerons en revue les considérations de change CHF/USD, la convention fiscale Suisse-RD, la logistique bancaire, les liaisons aériennes, et la manière dont l'investissement caribéen se compare à ce que vous connaissez déjà en Suisse. À la fin, vous disposerez d'un cadre clair pour décider si cela a du sens pour votre portefeuille.
Comment l'immobilier suisse se compare-t-il aux prix de l'immobilier en République dominicaine ?
Abordons d'abord l'éléphant dans la pièce : la comparaison des prix.
En 2026, le prix médian au mètre carré à Zurich dépasse CHF 18 000, Genève et Bâle n'étant pas loin derrière. Un modeste appartement de 2 chambres dans n'importe quelle grande ville suisse dépasse régulièrement CHF 900 000 — et les rendements, après entretien, impôts et vacance locative, dépassent rarement 2,5-3,5% par an.
À Las Terrenas, en République dominicaine, les villas vont de 200 100 $ à 926 550 $ USD, avec des lots à partir de seulement 74 100 $. Ce n'est pas une coquille. Pour le prix d'une place de parking dans le centre de Zurich, vous pouvez acquérir un lot avec titre de propriété dans un développement éco-luxueux avec vue sur l'océan.
Qu'est-ce que cela vous offre concrètement à Las Terrenas ?
Chez Sienna Terrenas, une villa de 3 chambres avec vue sur l'océan est disponible pour une fraction du prix de biens suisses comparables — et elle s'accompagne de :
- Exonération de taxe foncière CONFOTUR (provisoire) jusqu'à 15 ans à compter de l'achèvement des travaux
- Gestion locative professionnelle incluse
- Rendements locatifs annuels projetés de 6-9%
- Appréciation annuelle projetée de 8%
- Plus de 240 jours d'ensoleillement par an
Le propos n'est pas que l'immobilier suisse est mauvais — c'est que la diversification géographique vers un marché caribéen à forte croissance a tout son sens lorsque vous pouvez accéder à la qualité pour 45-60% de moins que ce que vous paieriez chez vous.
Quelles sont les considérations de taux de change CHF/USD pour les acheteurs suisses ?
Le risque de change est une considération réelle pour tout investisseur suisse transférant des CHF vers des actifs libellés en USD. Voici ce qu'il faut savoir.
La République dominicaine fixe les prix immobiliers en USD, ce qui signifie que votre exposition en francs suisses dépend du taux CHF/USD au moment de l'achat et de la revente éventuelle. En 2026, le CHF est resté fort face à l'USD — oscillant historiquement entre 0,88 et 1,05 au cours de la dernière décennie — ce qui joue actuellement en votre faveur en tant qu'acheteur.
Comment gérer le risque de change
- Planifiez votre transfert stratégiquement. Travaillez avec un spécialiste des devises comme Wise Business ou le service de change d'une banque privée suisse pour verrouiller des contrats à terme lorsque les taux sont favorables.
- Envisagez de conserver des avoirs en USD. Les revenus locatifs sont perçus en USD, créant une couverture naturelle si vous conservez des réserves libellées en USD.
- Pensez à long terme. Sur un horizon d'investissement de 10 à 15 ans, les fluctuations CHF/USD à court terme comptent beaucoup moins que l'appréciation sous-jacente de l'actif et la performance du rendement locatif.
- La copropriété fractionnée réduit l'exposition. L'option de copropriété fractionnée de Sienna débute à environ 190 000 $ USD — une mise de fonds initiale en CHF plus modeste qui limite votre risque de change pendant que vous évaluez le marché.
L'essentiel à retenir : le risque de change est maîtrisable et, pour de nombreux investisseurs suisses, moins significatif que le risque de détenir un immobilier suisse surévalué en CHF dans un environnement de rendement stagnant.
La Suisse a-t-elle une convention fiscale avec la République dominicaine ?
C'est la question que tout investisseur suisse se pose, à juste titre, avant de transférer des capitaux à l'étranger.
La Suisse et la République dominicaine n'ont pas actuellement de convention de double imposition (CDI) complète. Cependant, cela ne signifie pas que vous ferez l'objet d'une double imposition. Voici la réalité :
Obligations fiscales suisses sur les revenus immobiliers étrangers
En vertu du droit fiscal fédéral et cantonal suisse, les revenus provenant de biens immobiliers étrangers doivent être déclarés en Suisse. Toutefois, la méthode d'évitement varie selon le canton :
- La plupart des cantons appliquent la méthode de l'exemption — les revenus locatifs étrangers sont exonérés de l'impôt suisse sur le revenu mais sont pris en compte dans le revenu déterminant le taux (réserve de progressivité).
- La Suisse taxe la fortune mondiale, ce qui signifie que la valeur de votre bien en RD sera incluse dans votre base d'imposition sur la fortune — mais à sa valeur de marché, et non à l'équivalent suisse surévalué.
Avantages CONFOTUR selon le droit dominicain
Le programme CONFOTUR de la République dominicaine (Loi 158-01) offre des exonérations fiscales locales significatives qui réduisent votre charge fiscale effective sur place :
- 0% de taxe foncière pendant jusqu'à 15 ans à compter de l'achèvement des travaux
- 0% de droits de mutation à l'achat (premier acheteur auprès du promoteur uniquement ; non transférable à la revente)
- Impôt sur le revenu réduit sur les revenus locatifs — 0% sur les premiers 27 000 $/an (villas construites par le promoteur uniquement)
Si les exonérations s'appliquent et que vous payez des impôts dominicains minimes, la préoccupation suisse liée à la « méthode du crédit » (imposition deux fois, crédit uniquement pour les impôts réellement payés) devient moins pertinente. Vous bénéficieriez essentiellement des exonérations fiscales de la RD tout en ne gérant que le volet déclaratif suisse.
Nous recommandons vivement de consulter un conseiller fiscal suisse ayant une expérience en immobilier international avant d'acheter. Le cadre juridique est navigable — des milliers de ressortissants suisses possèdent avec succès des biens dans les Caraïbes — mais un accompagnement professionnel est essentiel. Apprenez-en davantage sur les avantages fiscaux dans notre guide explicatif CONFOTUR.
Comment fonctionnent les services bancaires et les virements pour les investisseurs suisses ?
La Suisse possède l'une des normes de conformité bancaire les plus strictes au monde — ce qui signifie que votre banque suisse posera probablement des questions avant de traiter un virement international important. Voici comment vous y préparer.
Ce dont votre banque suisse aura besoin
La plupart des banques privées et cantonales suisses exigeront :
- Objet du virement — clairement documenté comme un achat immobilier
- Contrat d'achat notarié (Promesse de vente / Promesa de Venta)
- Informations sur le promoteur — Sienna Terrenas peut fournir une documentation d'entreprise complète
- Certification CONFOTUR — attestant du statut juridique du projet
- Documentation de conformité — confirmant que la RD ne figure pas sur les listes grises/noires du GAFI (ce qui n'est pas le cas en 2026)
Conseils pratiques pour les transferts
- Les virements prennent généralement 2 à 4 jours ouvrables depuis des comptes suisses
- La République dominicaine n'impose aucune restriction sur les entrées de capitaux étrangers pour l'immobilier
- Le rapatriement des fonds (vente et retour des fonds vers la Suisse) est légalement protégé — il n'existe aucun contrôle des capitaux
- Des comptes séquestres (escrow) sont disponibles auprès d'avocats dominicains locaux pour une sécurité supplémentaire pendant la transaction
Les exigences de conformité AML suisses peuvent sembler contraignantes, mais elles vous protègent en tant qu'investisseur. L'équipe juridique de Sienna a mené ce processus avec plusieurs acheteurs suisses et peut fournir en amont toute la documentation requise.
Pour un aperçu complet du cadre juridique protégeant les acheteurs étrangers en RD, consultez notre Guide juridique de l'immobilier en République dominicaine.
Quelles sont les liaisons aériennes entre la Suisse et Las Terrenas ?
L'une des questions les plus pratiques — et dont la réponse surprend la plupart des investisseurs suisses.
Il n'existe pas de vol direct entre la Suisse et la République dominicaine, mais les correspondances sont simples et compétitives par rapport à d'autres destinations caribéennes :
- Zurich vers Punta Cana / Santiago : via Francfort, Amsterdam, Madrid ou Paris — temps de trajet total d'environ 11 à 13 heures
- Genève vers Santo Domingo/Punta Cana : via Air France (Paris CDG) ou Iberia (Madrid) — environ 11 à 12 heures
- Depuis l'aéroport El Catey (AZS), Las Terrenas est à seulement 40 minutes de route
À quelle fréquence viendriez-vous réellement ?
La plupart des propriétaires suisses à Sienna viennent 2 à 3 fois par an — combinant généralement un séjour hivernal (décembre-mars) avec une visite printanière et des vacances estivales. La distance est réelle, mais la gestion locative professionnelle de Sienna fait que votre investissement est performant que vous soyez présent ou non. L'équipe de gestion fournit des rapports réguliers, gère toute la logistique locative et entretient la propriété toute l'année.
Pour approfondir la logistique de la propriété à distance, consultez notre guide sur les solutions d'investissement clé en main à Las Terrenas.
L'immobilier en République dominicaine est-il une stratégie solide de préservation du patrimoine pour les investisseurs suisses ?
Les investisseurs suisses pensent instinctivement à la préservation du patrimoine — protéger le capital sur plusieurs générations avec des actifs stables et de qualité. Comment l'immobilier caribéen s'inscrit-il dans ce cadre ?
Les arguments en faveur de l'immobilier en RD comme préservation du patrimoine
- Diversification en actifs tangibles : l'immobilier physique en devise étrangère offre une diversification véritable par rapport aux actifs libellés en CHF
- Appréciation constante : Las Terrenas a historiquement connu une appréciation annuelle de 8 à 12% — surpassant la plupart des marchés immobiliers suisses
- Revenu locatif : des rendements annuels de 6 à 9% procurent un revenu réel, contrairement à l'environnement de rendement quasi nul de l'immobilier suisse
- Cadre juridique CONFOTUR : des exonérations prévues par la loi (Loi 158-01) — et non un dispositif dans une zone grise. Sienna détient un statut provisoire en vertu de la Résolution 203-2024.
- Rendement total projeté : jusqu'à 16,1% par an en combinant rendements locatifs, appréciation et économies fiscales CONFOTUR
Perspective d'allocation de portefeuille
La plupart des conseillers en gestion de patrimoine suisses suggèrent une allocation de 5 à 15% d'un portefeuille liquide vers l'immobilier international à des fins de diversification. Chez Sienna Terrenas, le modèle de copropriété fractionnée (à partir d'environ 190 000 $ USD) vous permet de tester le marché avec une allocation plus réduite avant d'augmenter votre exposition — une approche particulièrement suisse de la gestion du risque.
Découvrez l'analyse complète des rendements dans notre article ROI Reality : analyse des revenus locatifs à Las Terrenas 2026.
Questions fréquentes (FAQ)
Les ressortissants suisses peuvent-ils légalement posséder des biens en République dominicaine ?
Oui, absolument. La Constitution de la République dominicaine (Article 249) garantit des droits de propriété égaux aux ressortissants étrangers — les mêmes droits qu'aux citoyens dominicains. Il n'existe aucune restriction sur le pourcentage d'un bien qu'un étranger peut posséder, aucune résidence requise, et aucune limitation sur le type de bien. C'est l'un des cadres de propriété immobilière les plus favorables aux étrangers dans les Caraïbes. Tous les détails figurent dans notre Guide juridique.
Comment les bénéfices locatifs en République dominicaine sont-ils imposés en Suisse ?
Les revenus locatifs provenant d'un bien en RD doivent être déclarés en Suisse. Dans la plupart des cantons, ces revenus sont exonérés de l'impôt suisse sur le revenu selon la méthode de l'exemption (Befreiungsmethode), mais ils influencent votre taux d'imposition marginal sur les autres revenus. La valeur de votre bien en RD est également incluse dans votre base d'imposition sur la fortune en Suisse. Nous recommandons vivement de travailler avec un Treuhänder ou un Steuerberater suisse ayant une expérience en immobilier international.
Quel est l'investissement minimum requis pour les acheteurs suisses chez Sienna Terrenas ?
Le point d'entrée dépend de la structure choisie. Les lots débutent à 74 100 $ USD (vous construisez ensuite séparément). Les villas débutent à 200 100 $ USD, entièrement construites. L'option de copropriété fractionnée débute à environ 190 000 $ USD pour une part d'une villa de 3 chambres (2 à 3 copropriétaires, 10, 15 ou 20 jours d'utilisation par an chacun), avec gestion professionnelle. Un acompte entièrement remboursable de 5 000 $ USD sécurise votre réservation pendant que vous finalisez votre due diligence.
Le rapatriement de capitaux de la République dominicaine vers la Suisse est-il simple ?
Oui. La République dominicaine n'impose aucun contrôle des capitaux aux investisseurs étrangers. Lorsque vous vendez votre bien, vous pouvez rapatrier l'intégralité du produit de la vente vers la Suisse sans restriction. C'est une distinction clé par rapport à plusieurs autres destinations immobilières de marchés émergents, et cela est garanti par le droit dominicain de l'investissement. Votre banque suisse exigera une documentation sur l'origine des fonds lors du rapatriement, il est donc important de conserver des registres d'achat clairs.
Comment fonctionne le programme CONFOTUR pour les investisseurs suisses ?
Le CONFOTUR (Loi 158-01) est une incitation gouvernementale dominicaine au développement touristique qui accorde au premier acheteur d'un projet éligible, achetant directement auprès du promoteur, une exonération des droits de mutation immobilière (normalement 3%) et des taxes foncières annuelles (normalement 1%) pendant jusqu'à 15 ans à compter de l'achèvement des travaux. Il réduit également l'impôt sur le revenu locatif pour les villas construites par le promoteur. Sienna Terrenas détient une classification CONFOTUR provisoire (Résolution 203-2024, prolongée par la Résolution 61-2026) ; la classification définitive a été déposée en juillet 2026 et est en cours d'examen. Sur 15 ans, cela représente jusqu'à 50 000 $ à 100 000 $ ou plus d'économies fiscales selon la valeur du bien — des économies prévues par la loi, qui ne se transfèrent pas à la revente. Lisez l'analyse complète dans notre guide CONFOTUR.
Chiffres clés que tout investisseur suisse devrait connaître
Avant de passer à l'étape suivante, voici le résumé qui compte :
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix d'entrée pour un lot | 74 100 $ USD |
| Fourchette de prix des villas | 200 100 $ – 768 000 $ USD |
| Entrée en copropriété fractionnée | environ 190 000 $ USD |
| Acompte de réservation (remboursable) | 5 000 $ USD |
| Période d'exonération fiscale CONFOTUR | Jusqu'à 15 ans à compter de l'achèvement des travaux |
| Économies CONFOTUR estimées | 50 000 $ ou plus |
| Rendement locatif projeté | 6-9% par an |
| Appréciation projetée | 8% par an |
| ROI annuel total projeté | Jusqu'à 16,1% |
| Taux de taxe foncière pendant CONFOTUR | 0% |
| HOA mensuel (villa 3 chambres) | 456 $ USD |
La comparaison avec l'immobilier suisse n'est même pas comparable — et pour un investisseur suisse soucieux de préserver son patrimoine et de rechercher du rendement, c'est précisément tout l'enjeu.
Prêt à voir comment Sienna Terrenas correspond à votre profil financier spécifique ? Pour obtenir des chiffres concrets, utilisez le calculateur de ROI : revenus locatifs projetés, coûts, économie CONFOTUR et appréciation sur 15 ans pour chaque villa. Ou planifiez une consultation sans engagement avec notre équipe multilingue — nous parlons allemand, français, anglais et espagnol, et nous avons accompagné de nombreux investisseurs suisses à chaque étape de ce processus.
Des questions à ce sujet ?
Parlez directement à notre équipe commerciale — nous vous répondrons sur WhatsApp ou par téléphone.
Écrit par
Sienna Terrenas Editorial Team
The Sienna Terrenas editorial team covers buying, owning, and living in Las Terrenas, Dominican Republic — from the purchase process and CONFOTUR tax strategy to villa construction and Caribbean community life, drawing on the team's on-the-ground experience in the area. Rencontrez l'équipe Sienna Terrenas.
