El marco fiscal que cambia tus cuentas.
Cómo la legislación fiscal de la República Dominicana — y en particular el régimen CONFOTUR — transforma tus cuentas cuando compras en Sienna.
La República Dominicana fomenta activamente la inversión en zonas turísticas a través de la Ley 158-01, conocida como CONFOTUR. Para los proyectos que califican, elimina los tres impuestos que más afectan el rendimiento de un comprador extranjero — el impuesto de transferencia al momento del cierre, el impuesto anual a la propiedad y el impuesto sobre la renta por ingresos de alquiler — para el primer comprador que adquiere directamente del desarrollador. El período de exención es de quince años, contados desde la terminación de las obras de construcción y equipamiento del proyecto. Las cuentas no son sutiles.
Qué exonera CONFOTUR.
Tres impuestos, exonerados durante quince años desde la terminación de las obras de construcción y equipamiento del proyecto, para el primer comprador del desarrollador. Cada uno aplica tanto si compras a tu nombre como a través de una sociedad dominicana.
Impuesto de transferencia de propiedad (ITBI)
Régimen estándar
3% del valor declarado, pagado una sola vez en el cierre
Bajo CONFOTUR
Exonerado
En una villa de $500,000 esto representa $15,000 ahorrados en el cierre.
Impuesto anual a la propiedad (IPI)
Régimen estándar
1% anual sobre la parte del valor de la propiedad que supera un umbral ajustado por inflación (fijado anualmente por la DGII)
Bajo CONFOTUR
Exonerado durante el período que califica
Se acumula a lo largo de 15 años: cuanto más tiempo conserves, más importa.
Impuesto sobre la renta por ingresos de alquiler
Régimen estándar
Tasas progresivas para personas físicas (hasta 25%) o 27% para propietarios corporativos
Bajo CONFOTUR
Exonerado durante el período que califica — solo villas construidas por el desarrollador
Combinado con el programa de alquiler de Sienna, esto eleva materialmente el rendimiento neto de una villa construida por Sienna.
Los beneficios fiscales de la Ley 158-01 dependen de la resolución definitiva de CONFOTUR del proyecto y aplican al primer comprador que adquiere directamente del promotor. No se transfieren en una reventa. Esta información es general y no constituye asesoría fiscal; confírmela con su propio asesor.
El régimen fiscal dominicano estándar.
Para contextualizar, esto es lo que un comprador extranjero pagaría normalmente sobre una propiedad dominicana fuera del amparo de CONFOTUR. CONFOTUR elimina los tres primeros; el impuesto sobre ganancias de capital en una reventa posterior y los gastos de cierre siguen aplicando.
| Impuesto | Tasa |
|---|---|
| ITBI (impuesto de transferencia) | 3% |
| IPI (impuesto anual a la propiedad) | 1% |
| Impuesto sobre la renta por alquileres | Hasta 27% |
| Impuesto sobre ganancias de capital | 10%–27% |
| Honorarios notariales y de registro | ~1–1.5% |
Los honorarios notariales y de registro no son impuestos en sí — se incluyen aquí para ofrecer una visión completa de los costos de cierre. Aplican a todo comprador, con o sin CONFOTUR.
Las cuentas, sobre una villa de $500,000.
Solo a título ilustrativo. Tus cifras dependerán de tu valor declarado, tu estructura y tus circunstancias fiscales personales. Lo mostramos para que puedas ver la magnitud de la ventaja. Las cifras suponen que el primer comprador adquiere directamente del desarrollador; el ahorro en el impuesto sobre alquileres aplica solo a villas construidas por el desarrollador.
| Concepto | Régimen estándar | Bajo CONFOTUR |
|---|---|---|
| Precio de compra de la villa | $500,000 | $500,000 |
| ITBI en el cierre (3%) | $15,000 | $0 |
| IPI anual (1% sobre el valor por encima del umbral de la DGII, ~$3,400 al tipo de cambio actual) | ~$3,400 / año | $0 |
| Impuesto sobre la renta sobre $40,000 de alquiler neto / año (villa construida por el desarrollador) | ~$10,800 / año | $0 |
| Carga fiscal acumulada a 15 años (desde la terminación de las obras) | ~$228,000 | $0 |
La estimación del impuesto sobre la renta supone ~$40,000 de ingresos netos por alquiler al año a una tasa efectiva combinada de ~27%. La obligación real depende de las deducciones, tu estructura de propiedad y los tratados fiscales aplicables. Supone que se emite la resolución definitiva; ninguna parte del ahorro se traslada a un comprador en reventa.
Los beneficios fiscales de la Ley 158-01 dependen de la resolución definitiva de CONFOTUR del proyecto y aplican al primer comprador que adquiere directamente del promotor. No se transfieren en una reventa. Esta información es general y no constituye asesoría fiscal; confírmela con su propio asesor.
El estatus CONFOTUR de Sienna.
Sienna se ubica en Las Terrenas, Samaná — un área designada de desarrollo turístico bajo el Ministerio de Turismo. El proyecto se estructuró desde el primer día para calificar a los beneficios de CONFOTUR (Ley 158-01). Cuenta con una clasificación CONFOTUR provisional (Resolución 203-2024, prorrogada por la Resolución 61-2026); la clasificación definitiva se presentó en julio de 2026 y está pendiente. Los beneficios del impuesto sobre la renta y del impuesto de transferencia rigen con la resolución definitiva. Las exenciones aplican por propietario y se confirman por escrito durante la debida diligencia; el alcance final es el que enumere la resolución definitiva. Consulta el estado actual en nuestra página de Estado de Permisos, con los documentos de respaldo disponibles a solicitud.
Según el artículo 7 de la Ley 158-01, modificado por el artículo 9 de la Ley 195-13, el reloj de quince años de CONFOTUR comienza al terminar las obras de construcción y equipamiento del proyecto — no cuando se emite el permiso — y el proyecto debe entonces iniciar su operación sostenida en un plazo de tres años o se pierde la exención. Las exenciones aplican al primer comprador que adquiere directamente del desarrollador y no se transfieren en una reventa.
Advertencias importantes.
CONFOTUR te exonera únicamente del impuesto dominicano. Tu país de origen podría seguir gravando los mismos ingresos. La mayoría de los compradores internacionales compensan esto mediante tratados fiscales o créditos por impuestos pagados en el extranjero — consulta a tu contador.
La propiedad para uso personal y la propiedad para alquiler reciben un trato similar bajo CONFOTUR, pero el beneficio práctico varía. Si nunca alquilas la villa, la exención del impuesto sobre la renta es irrelevante — los ahorros de ITBI e IPI siguen aplicando.
Si construyes tu propia villa, CONFOTUR aplica solo al terreno. Compra un solar y edifica con tu propio contratista, fuera del contrato de construcción de Sienna, y conservas dos exenciones y ninguna más: el 3% de impuesto de transferencia sobre el valor del terreno al cierre y el 1% anual de impuesto a la propiedad sobre ese mismo valor. La villa queda bajo el régimen ordinario y los ingresos de alquiler que genere siguen tributando. El paquete completo — incluida la exención del impuesto sobre alquileres — aplica a las villas construidas por el desarrollador dentro del proyecto.
Esta página es informativa, no constituye asesoría. La legislación fiscal dominicana evoluciona y tus circunstancias son específicas. Trabajamos con un asesor fiscal local y te lo presentaremos antes de que firmes nada.
Calcula los números de tu villa.
Los ahorros de esta página aplican al primer comprador de una villa construida por Sienna, una vez emitida la resolución definitiva. Aparta la tuya con un depósito reembolsable — o abre la calculadora de ROI para ver el rendimiento ajustado por CONFOTUR de la villa exacta y la participación de propiedad que tienes en mente.