Le CONFOTUR élimine la taxe foncière et le droit de mutation, mais l'IRS veut toujours des nouvelles de votre villa Sienna. FBAR, formulaire 8938 et revenus locatifs étrangers expliqués.
Le CONFOTUR élimine votre taxe foncière et votre droit de mutation en République dominicaine pendant 15 ans — mais il ne change rien à vos obligations déclaratives américaines. En tant que citoyen américain ou titulaire d'une carte verte, vous devez déclarer vos revenus mondiaux et vos comptes étrangers à l'IRS, où que vous achetiez. La bonne nouvelle : les deux systèmes ne se contredisent pas, et avec la bonne structure, vous ne payez presque jamais deux fois d'impôt sur le même dollar.
La version courte
- Le CONFOTUR est un avantage dominicain : 0 % de taxe foncière (IPI) et 0 % de droit de mutation pendant 15 ans sur ce qu'un promoteur agréé construit et livre.
- L'IRS continue d'exiger que vous déclariez vos revenus mondiaux et certains actifs étrangers — le CONFOTUR ne vous en exempte pas.
- Les revenus locatifs de votre villa sont imposables aux États-Unis ; le crédit d'impôt étranger (Foreign Tax Credit) compense ce que vous paieriez deux fois.
- Le FBAR (FinCEN 114) et le formulaire 8938 sont déclenchés par des comptes étrangers, pas par la villa elle-même — mais les comptes séquestre (escrow) et d'exploitation qui l'entourent peuvent franchir les seuils.
- Sienna détient un statut CONFOTUR provisoire en vertu de la Résolution 203-2024 ; l'approbation finale n'est pas identique au statut provisoire, et vous devriez confirmer ce statut avant la clôture.
Que couvre réellement le CONFOTUR pour un acheteur américain ?
Le CONFOTUR est un programme dominicain d'incitation touristique relevant de la Loi 158-01, et il vous exempte uniquement des taxes dominicaines — pas des taxes américaines. Sur une villa neuve qu'un promoteur agréé construit et livre, il supprime le droit de mutation de 3 % à la clôture et la taxe foncière annuelle de 1 % (IPI) pendant 15 ans.
Ce qui est couvert — et ce qui ne l'est pas
L'exonération suit ce que le promoteur construit et livre dans le cadre de son contrat de construction. Si vous achetez un lot et une villa Sienna livrés comme un ensemble, le terrain et la structure entrent tous deux dans le champ de l'avantage. Si vous achetez uniquement un lot et construisez vous-même votre villa en dehors de ce contrat, vous n'êtes exempté que sur la valeur du terrain — le droit de mutation de 3 % et l'IPI de 1 % sur le terrain, rien de plus. Les revenus locatifs générés par la villa ne sont jamais exonérés par le CONFOTUR.
Pour comprendre en détail les mécanismes de qualification des projets par le programme, notre guide sur le CONFOTUR expliqué pour l'investissement en République dominicaine détaille la Loi 158-01. Pour le volet américain, poursuivez votre lecture.
Le CONFOTUR est une exonération fiscale dominicaine. Ce n'est pas un bouclier contre l'IRS — les deux gouvernements taxent des choses différentes, et vous devez rendre des comptes aux deux.
Les citoyens américains doivent-ils quand même payer des impôts américains sur une propriété CONFOTUR ?
Oui — les États-Unis imposent leurs citoyens et résidents sur leurs revenus mondiaux, donc l'exonération dominicaine du CONFOTUR ne réduit pas votre facture américaine. Ce qu'elle change, c'est le montant de l'impôt dominicain que vous pourriez autrement créditer contre votre obligation fiscale américaine.
Où les deux systèmes se rejoignent
Posséder la villa n'est pas un événement imposable aux États-Unis. Le moment où la fiscalité entre en jeu, c'est lorsque la villa génère des revenus (loyer) ou lorsque vous la vendez (plus-value). Les deux doivent être déclarés sur votre déclaration américaine, indépendamment du CONFOTUR.
Voici l'implication pratique : comme le CONFOTUR ramène votre taxe foncière dominicaine à zéro, vous avez moins d'impôt étranger à créditer — mais vous conservez aussi plus de liquidités, puisque vous ne payez pas cet IPI de 1 % chaque année. Selon l'IRS, les personnes américaines doivent déclarer leurs revenus de source étrangère même lorsqu'un traité ou un programme étranger réduit l'impôt dû à l'étranger.
Comment les revenus locatifs d'une villa dominicaine sont-ils imposés ?
Les revenus locatifs sont imposables dans les deux pays — mais le crédit d'impôt étranger empêche généralement d'être taxé deux fois sur le même dollar. La République dominicaine taxe localement les revenus locatifs ; les États-Unis les taxent à nouveau sur votre formulaire 1040, puis vous permettent de créditer l'impôt dominicain que vous avez payé.
Le volet dominicain
L'administration fiscale dominicaine, la DGII, taxe le revenu locatif net généré dans le pays. Le CONFOTUR n'exonère pas les revenus locatifs, donc une villa louée génère une obligation fiscale dominicaine même pendant l'exonération de taxe foncière de 15 ans. Pour une analyse complète, consultez notre guide sur l'imposition des revenus locatifs en République dominicaine.
Le volet américain
Sur votre déclaration américaine, ce même revenu locatif figure sur l'Annexe E (Schedule E), et vous demandez un crédit d'impôt étranger (formulaire 1116) pour l'impôt sur le revenu dominicain que vous avez payé. Vous pouvez aussi amortir la villa selon le barème de l'IRS pour les biens étrangers et déduire les frais d'exploitation. Notre article sur l'amortissement et les déductions d'ameublement sur une villa dominicaine louée détaille ce que les États-Unis autorisent et ce à quoi le CONFOTUR ne touche pas.
| Événement fiscal | République dominicaine (avec CONFOTUR) | États-Unis |
|---|---|---|
| Achat (droit de mutation) | 0 % (exonéré) | Pas un événement imposable |
| Taxe foncière annuelle | 0 % pendant 15 ans (IPI exonéré) | Non applicable |
| Revenus locatifs | Taxés par la DGII (non exonérés) | Annexe E ; compensés par le crédit du formulaire 1116 |
| Plus-value à la vente | Les règles dominicaines sur les plus-values s'appliquent | Déclarée ; impôt étranger crédité |
| Comptes étrangers | S.O. | FBAR + formulaire 8938 si les seuils sont atteints |
L'achat en République dominicaine déclenche-t-il le FBAR ou le formulaire 8938 ?
La villa elle-même, non — mais les comptes bancaires qui l'entourent, oui. Le FBAR et le formulaire 8938 sont déclenchés par des comptes et actifs financiers étrangers, pas par un bien immobilier étranger détenu directement.
FBAR (formulaire FinCEN 114)
Si le total de vos comptes financiers étrangers dépasse 10 000 $ à un moment quelconque de l'année, vous devez déposer un FBAR. Un compte séquestre dominicain détenant vos dépôts pendant la construction, ou un compte d'exploitation collectant les loyers, peut rapidement vous faire franchir ce seuil. Le compte est déclarable ; le bien immobilier ne l'est pas.
Formulaire 8938 (FATCA)
Le formulaire 8938 comporte des seuils plus élevés qui varient selon votre statut de déclarant et si vous résidez à l'étranger. Là encore, un bien immobilier détenu directement est exclu — mais si vous détenez la villa par l'intermédiaire d'une société dominicaine, la participation dans cette société peut elle-même devenir un actif étranger déclarable. Ce choix de structuration compte, et nous l'abordons dans nom personnel ou société dominicaine pour l'achat d'une villa.
Les pénalités FBAR pour manquement non intentionnel peuvent atteindre des milliers de dollars par compte et par année. Le formulaire est gratuit à déposer — l'erreur, c'est de ne pas le déposer, pas l'impôt qu'il représente.
Un acheteur américain doit-il détenir la villa personnellement ou via une société ?
Pour la plupart des acheteurs américains d'une seule villa Sienna, la détention personnelle est plus simple — mais la réponse dépend du nombre de propriétés que vous détenez et de vos projets successoraux. La détention personnelle vous évite les obligations déclaratives liées aux sociétés étrangères ; une société dominicaine peut ajouter la complexité du formulaire 5471 à votre déclaration américaine.
Le compromis
Détenez la villa en votre nom propre, et vous déclarez les revenus locatifs sur l'Annexe E, déposez un FBAR sur les comptes, et c'est tout. Détenez-la via une SRL dominicaine, et vous pourriez ajouter le formulaire 5471 (déclaration d'information américaine pour sociétés étrangères) — de la paperasse réelle, des frais comptables réels. La voie de la société se justifie principalement pour les investisseurs multi-propriétés ou des objectifs successoraux précis, ce que détaille notre guide sur la transmission d'un bien caribéen aux héritiers.
Quelle que soit la voie choisie, l'avantage CONFOTUR est attaché à la propriété, et l'équipe multilingue de Sienna gère la documentation dominicaine. La déclaration américaine, elle, vous incombe, à vous et à votre comptable — alors choisissez-en un qui a déjà géré une location à l'étranger.
Questions fréquentes (FAQ)
Le CONFOTUR réduit-il ce que je dois à l'IRS ?
Non. Le CONFOTUR exonère uniquement la taxe foncière et le droit de mutation dominicains. L'IRS taxe vos revenus mondiaux dans tous les cas, bien que le crédit d'impôt étranger empêche la double imposition sur les revenus locatifs et les plus-values.
Dois-je déclarer ma villa Sienna sur ma déclaration fiscale américaine ?
Pas la propriété elle-même tant que vous en êtes simplement propriétaire. Vous déclarez les revenus locatifs lorsqu'elle en génère, la plus-value lors de la vente, et tout compte bancaire étranger qui y est lié via le FBAR et éventuellement le formulaire 8938.
Les revenus locatifs de ma villa sont-ils exonérés par le CONFOTUR ?
Non. Le CONFOTUR couvre la taxe foncière (IPI) et le droit de mutation sur ce que le promoteur construit et livre — jamais les revenus locatifs. Le loyer est taxé par la DGII en République dominicaine et déclaré à l'IRS aux États-Unis.
Sienna est-il approuvé CONFOTUR ?
Sienna détient un statut CONFOTUR provisoire en vertu de la Résolution 203-2024. Le statut provisoire est une étape réelle mais n'équivaut pas à l'approbation finale — confirmez le statut actuel auprès de l'équipe avant la clôture, et consultez notre article sur le calendrier du CONFOTUR pour les acheteurs en préconstruction pour savoir quand débute le décompte des 15 ans.
Vais-je payer deux fois l'impôt sur le même dollar de loyer ?
Généralement non. Vous payez l'impôt sur le revenu dominicain à la DGII, puis demandez un crédit d'impôt étranger sur le formulaire 1116 contre votre obligation fiscale américaine sur ce revenu. La double imposition est l'exception, pas la règle.
En résumé
Le CONFOTUR représente une véritable exonération de 15 ans sur la taxe foncière et le droit de mutation dominicains — d'une valeur de 50 000 $ et plus sur sa durée — mais il laisse vos obligations déclaratives américaines exactement où elles étaient. Déclarez vos revenus mondiaux, déposez un FBAR sur les comptes, et appuyez-vous sur le crédit d'impôt étranger, et les deux systèmes coexistent sans friction. Pour voir comment ces chiffres s'appliquent à une villa Sienna en particulier, réservez un Discovery Tour à Las Terrenas et échangez avec notre équipe et nos spécialistes juridiques.
Cet article fournit des informations générales sur l'immobilier en République dominicaine et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal personnalisé. Les chiffres tels que les avantages CONFOTUR, les taxes et les rendements dépendent de votre situation et peuvent évoluer — confirmez les détails auprès d'un avocat dominicain agréé, d'un conseiller fiscal ou de l'autorité compétente avant de prendre une décision.
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Écrit par
Sienna Terrenas Editorial Team
The Sienna Terrenas editorial team covers buying, owning, and living in Las Terrenas, Dominican Republic — from the purchase process and CONFOTUR tax strategy to villa construction and Caribbean community life, drawing on the team's on-the-ground experience in the area. Rencontrez l'équipe Sienna Terrenas.
