CONFOTUR supprime l'impôt foncier et les droits de mutation en République dominicaine — mais l'IRS veut tout de même connaître votre villa Sienna. Voici comment l'exonération s'articule avec le FBAR, le formulaire 8938 et les revenus locatifs étrangers pour les acheteurs américains.
CONFOTUR élimine votre impôt foncier et vos droits de mutation en République dominicaine pendant 15 ans — mais cela ne change rien à vos obligations déclaratives américaines. En tant que citoyen américain ou titulaire d'une green card, vous continuez de déclarer vos revenus mondiaux et vos comptes étrangers à l'IRS, où que vous achetiez. La bonne nouvelle : les deux systèmes ne se font pas concurrence, et avec la bonne structuration, vous ne payez que rarement deux fois l'impôt sur le même dollar.
La version courte
- CONFOTUR est un avantage dominicain : 0 % d'impôt foncier (IPI) et 0 % de droits de mutation pendant jusqu'à 15 ans à compter de l'achèvement des travaux, pour le premier acheteur de ce qu'un promoteur qualifié construit et livre.
- L'IRS continue d'exiger la déclaration de vos revenus mondiaux et de certains actifs étrangers — CONFOTUR ne vous en exonère pas.
- Les revenus locatifs de votre villa sont imposables aux États-Unis ; le crédit d'impôt étranger (Foreign Tax Credit) compense ce que vous paieriez deux fois.
- Le FBAR (FinCEN 114) et le formulaire 8938 sont déclenchés par des comptes étrangers, pas par la villa elle-même — mais un compte bancaire dominicain que vous ouvririez autour de celle-ci (par exemple pour encaisser les loyers) peut faire franchir les seuils concernés.
- Sienna détient une classification CONFOTUR provisoire (Résolution 203-2024, prolongée par la Résolución 61-2026) ; la résolution définitive a été déposée en juillet 2026 et est en attente — confirmez le statut avant la clôture.
Qu'exonère réellement CONFOTUR pour un acheteur américain ?
CONFOTUR est un programme dominicain d'incitation touristique régi par la Loi 158-01, et il ne vous exonère que des impôts dominicains — pas des impôts américains. Sur une villa neuve qu'un promoteur qualifié construit et livre, il supprime les droits de mutation de 3 % à la clôture et l'impôt foncier annuel de 1 % (IPI) pendant 15 ans.
Ce qui est couvert — et ce qui ne l'est pas
L'exonération suit ce que le promoteur construit et livre dans le cadre de son contrat de construction. Si vous achetez un lot et une villa Sienna en tant que package livré, le terrain et la structure entrent tous deux dans le champ de l'avantage. Si vous achetez un lot seul et construisez votre propre villa en dehors de ce contrat, vous n'êtes exonéré que sur la valeur du terrain — les droits de mutation de 3 % et l'IPI de 1 % sur le terrain, et rien d'autre. Sur une villa construite par le promoteur, l'exonération fiscale sur les revenus locatifs prend effet avec la résolution définitive ; les revenus locatifs d'une villa auto-construite restent imposables.
Si vous souhaitez comprendre en détail le fonctionnement du programme et la qualification des projets, notre guide CONFOTUR expliqué pour l'investissement en République dominicaine détaille la Loi 158-01. Pour le volet américain, poursuivez votre lecture.
CONFOTUR est une exonération fiscale dominicaine. Ce n'est pas un bouclier contre l'IRS — les deux gouvernements taxent des choses différentes, et vous répondez aux deux.
Les citoyens américains doivent-ils toujours payer l'impôt américain sur une propriété CONFOTUR ?
Oui — les États-Unis imposent leurs citoyens et résidents sur leurs revenus mondiaux, donc l'exonération dominicaine de CONFOTUR ne réduit pas votre facture fiscale américaine. Ce qu'elle fait, c'est modifier le montant de l'impôt dominicain que vous pourriez autrement créditer sur votre obligation fiscale américaine.
Où se rencontrent les deux systèmes
Posséder la villa n'est pas un événement imposable aux États-Unis. Le moment où la fiscalité entre en jeu, c'est lorsque la villa génère des revenus (loyers) ou lorsque vous la vendez (plus-value). Les deux sont à déclarer sur votre déclaration américaine, indépendamment de CONFOTUR.
Voici l'implication pratique : comme CONFOTUR annule votre impôt foncier dominicain, vous disposez de moins d'impôt étranger à créditer — mais vous conservez aussi plus de liquidités, puisque vous ne payez pas cet IPI de 1 % chaque année. Selon l'IRS, les personnes américaines doivent déclarer les revenus de source étrangère même lorsqu'un traité ou un programme étranger réduit l'impôt dû à l'étranger.
Comment les revenus locatifs d'une villa dominicaine sont-ils imposés ?
Les revenus locatifs sont imposables dans les deux pays — mais le crédit d'impôt étranger évite généralement une double imposition sur le même dollar. La République dominicaine impose localement les revenus locatifs ; les États-Unis les imposent à nouveau sur votre formulaire 1040, puis vous permettent de créditer l'impôt dominicain payé.
Le volet dominicain
L'administration fiscale dominicaine, la DGII, impose les revenus locatifs nets générés dans le pays. Sur une villa construite par le promoteur, CONFOTUR n'exonère les revenus locatifs qu'une fois la résolution définitive appliquée (en attente pour Sienna) ; jusque-là, et pour les villas auto-construites, une villa louée génère une obligation fiscale dominicaine. Pour une analyse complète, consultez notre guide sur l'imposition des revenus locatifs en République dominicaine.
Le volet américain
Sur votre déclaration américaine, ces mêmes revenus locatifs figurent sur l'Annexe E (Schedule E), et vous demandez un crédit d'impôt étranger (formulaire 1116) pour l'impôt sur le revenu dominicain payé. Vous pouvez également amortir la villa selon le calendrier d'amortissement de l'IRS pour les biens étrangers et déduire les frais d'exploitation. Notre article sur l'amortissement et les déductions pour l'ameublement d'une villa dominicaine louée détaille ce que les États-Unis autorisent et ce que CONFOTUR ne touche pas.
| Événement fiscal | République dominicaine (avec CONFOTUR) | États-Unis |
|---|---|---|
| Achat (droits de mutation) | 0 % (exonéré) | Non imposable |
| Impôt foncier annuel | 0 % pendant jusqu'à 15 ans à compter de l'achèvement des travaux (IPI exonéré) | Non applicable |
| Revenus locatifs | Imposés par la DGII jusqu'à l'application de la résolution définitive ; exonérés ensuite uniquement sur les villas construites par le promoteur | Annexe E ; compensé par le crédit du formulaire 1116 |
| Plus-value à la vente | Les règles dominicaines sur les plus-values s'appliquent | Déclarée ; impôt étranger crédité |
| Comptes étrangers | Sans objet | FBAR + formulaire 8938 si les seuils sont atteints |
L'achat en République dominicaine déclenche-t-il le FBAR ou le formulaire 8938 ?
La villa elle-même, non — mais les comptes bancaires qui l'entourent, oui. Le FBAR et le formulaire 8938 sont déclenchés par des comptes financiers et actifs étrangers, pas par un bien immobilier étranger détenu directement.
FBAR (formulaire FinCEN 114)
Si le total de vos comptes financiers étrangers dépasse 10 000 $ à un moment quelconque de l'année, vous devez déposer un FBAR. Un compte bancaire dominicain que vous détenez, par exemple pour encaisser des loyers, peut rapidement vous faire franchir ce seuil. Le compte est à déclarer ; le bien immobilier ne l'est pas.
Formulaire 8938 (FATCA)
Le formulaire 8938 comporte des seuils plus élevés, qui varient selon votre statut déclaratif et le fait que vous résidiez ou non à l'étranger. Là encore, un bien immobilier détenu directement est exclu — mais si vous détenez la villa par l'intermédiaire d'une société dominicaine, la participation elle-même dans la société peut devenir un actif étranger à déclarer. Ce choix de structuration compte, et nous l'abordons dans nom personnel ou société dominicaine pour l'achat d'une villa.
Les pénalités FBAR pour manquement non intentionnel peuvent atteindre plusieurs milliers de dollars par compte et par an. Le formulaire est gratuit à déposer — l'erreur, c'est de ne pas le déposer, pas l'impôt qu'il représente.
Un acheteur américain doit-il détenir la villa à titre personnel ou via une société ?
Pour la plupart des acheteurs américains d'une seule villa Sienna, la détention personnelle est plus simple — mais la réponse dépend du nombre de propriétés détenues et de vos projets successoraux. La détention personnelle vous évite les obligations déclaratives liées aux sociétés étrangères ; une société dominicaine peut ajouter la complexité du formulaire 5471 à votre déclaration américaine.
L'arbitrage
Détenez la villa en votre nom propre et vous déclarez les revenus locatifs sur l'Annexe E, déposez le FBAR sur les comptes, et c'est tout. Détenez-la via une SRL dominicaine et vous pourriez devoir ajouter le formulaire 5471 (déclaration d'information américaine pour les sociétés étrangères) — de la paperasse réelle, des honoraires comptables réels. La voie de la société se justifie surtout pour les investisseurs multi-propriétés ou des objectifs successoraux spécifiques, ce que détaille notre guide sur la transmission d'un bien caribéen aux héritiers.
Quelle que soit l'option retenue, l'avantage CONFOTUR s'attache à votre achat auprès du promoteur (il ne se transmet pas en cas de revente), et l'équipe multilingue de Sienna gère la documentation dominicaine. La déclaration américaine vous incombe, à vous et à votre comptable (CPA) — alors choisissez-en un qui a déjà géré une location à l'étranger.
Questions fréquentes (FAQ)
CONFOTUR réduit-il ce que je dois à l'IRS ?
Non. CONFOTUR n'exonère que les impôts dominicains (impôt foncier, droits de mutation et, pour les villas construites par le promoteur, revenus locatifs). L'IRS impose vos revenus mondiaux indépendamment de cela, bien que le crédit d'impôt étranger évite la double imposition sur les revenus locatifs et les plus-values.
Dois-je déclarer ma villa Sienna sur ma déclaration fiscale américaine ?
Pas le bien lui-même tant que vous le possédez simplement. Vous déclarez les revenus locatifs lorsqu'ils sont générés, la plus-value lors de la vente, et tout compte bancaire étranger qui y est lié, via le FBAR et éventuellement le formulaire 8938.
Les revenus locatifs de ma villa sont-ils exonérés par CONFOTUR ?
Uniquement sur une villa construite par le promoteur, et uniquement une fois la résolution définitive appliquée (en attente pour Sienna). Jusque-là, et pour une villa auto-construite, les loyers sont imposés par la DGII en République dominicaine et déclarés à l'IRS aux États-Unis.
Sienna est-elle approuvée CONFOTUR ?
Sienna détient un statut CONFOTUR provisoire au titre de la Résolution 203-2024. Le statut provisoire constitue une étape réelle, mais ne vaut pas approbation finale — confirmez le statut actuel auprès de l'équipe avant la clôture, et consultez notre article sur le calendrier CONFOTUR pour les acheteurs en pré-construction pour savoir quand débute la période de 15 ans.
Vais-je payer deux fois l'impôt sur le même dollar de loyer ?
Généralement non. Vous payez l'impôt sur le revenu dominicain à la DGII, puis vous demandez un crédit d'impôt étranger sur le formulaire 1116 contre votre obligation fiscale américaine sur ce revenu. La double imposition est l'exception, pas la règle.
En résumé
CONFOTUR constitue une véritable exonération de 15 ans de l'impôt foncier et des droits de mutation dominicains — représentant plus de 50 000 $ sur sa durée — mais elle laisse vos obligations déclaratives américaines exactement inchangées. Déclarez vos revenus mondiaux, déposez le FBAR sur vos comptes, et appuyez-vous sur le crédit d'impôt étranger : les deux systèmes coexistent proprement. Pour voir comment les chiffres fonctionnent sur une villa Sienna spécifique, réservez un Discovery Tour à Las Terrenas et échangez avec notre équipe et nos spécialistes juridiques.
Cet article fournit des informations générales sur l'immobilier en République dominicaine et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal personnalisé. Les chiffres tels que les avantages CONFOTUR, les taxes et les rendements dépendent de votre situation et peuvent évoluer — confirmez les détails auprès d'un avocat dominicain agréé, d'un conseiller fiscal ou de l'autorité compétente avant de prendre une décision.
Des questions à ce sujet ?
Parlez directement à notre équipe commerciale — nous vous répondrons sur WhatsApp ou par téléphone.
Écrit par
Sienna Terrenas Editorial Team
The Sienna Terrenas editorial team covers buying, owning, and living in Las Terrenas, Dominican Republic — from the purchase process and CONFOTUR tax strategy to villa construction and Caribbean community life, drawing on the team's on-the-ground experience in the area. Rencontrez l'équipe Sienna Terrenas.
