Qué impuestos exime la Ley 158-01, qué significa el estatus provisional de Sienna y por qué comprar una villa construida por el desarrollador no tiene el mismo efecto fiscal que construir la tuya en un lote.
El CONFOTUR en República Dominicana, creado por la Ley 158-01, exime al primer comprador de una villa que construye y entrega un proyecto clasificado de dos impuestos: el de transferencia del 3% y el IPI anual del 1%, hasta por 15 años contados desde la terminación de las obras. Además, las villas construidas por el desarrollador tienen alivio sobre la renta por alquiler. Sienna tiene clasificación provisional (Resolución 203-2024). Si construyes tu propia villa en un lote, la exención cubre solo el valor del terreno.
What You Need to Know
- La Ley 158-01 exime el 3% de transferencia y el 1% de IPI en proyectos turísticos clasificados.
- Sienna tiene clasificación provisional (Resolución 203-2024, prorrogada por la Resolución 61-2026). La definitiva se solicitó en julio de 2026 y está pendiente.
- Los beneficios entran en vigor con la resolución definitiva y aplican solo al primer comprador que compra directamente al desarrollador.
- Lote + villa construida por Sienna: exención completa. Lote con autoconstrucción: solo el valor del terreno.
- Los beneficios no pasan a un comprador de reventa, y las ganancias de capital no están exentas.
¿Qué es la Ley 158-01 y qué impuestos exime el CONFOTUR?
La Ley 158-01 es la ley de fomento al desarrollo turístico, y el CONFOTUR es el consejo que clasifica los proyectos que pueden recibir sus exenciones. Para el comprador de una villa nueva, eso significa pagar menos impuestos al cerrar la compra y cada año mientras tienes la propiedad.
Si ya conoces el mercado dominicano, sabes cuánto pesa el 3% de transferencia el día del cierre. Lo que muchos compradores de la diáspora no saben es que ese impuesto, junto con el IPI, puede quedar en cero cuando compras en un proyecto clasificado. Para una visión general del programa, nuestra guía principal sobre cómo funciona el CONFOTUR y cuánto se ahorra explica el panorama completo.
Los tres beneficios que importan al comprador
- Impuesto de transferencia (3%): se paga una sola vez, al cerrar la compra.
- IPI (1% anual): el impuesto al patrimonio inmobiliario, que se paga cada año.
- Renta por alquiler: alivio fiscal sobre los ingresos de alquiler, solo para villas construidas por el desarrollador.
El Ministerio de Turismo detalla en su página de beneficios del CONFOTUR las exenciones que establece la Ley 158-01 para los proyectos clasificados. La conclusión para ti es que el ahorro existe por ley, pero depende de qué compras y de a quién se lo compras.
¿Qué significa el estatus provisional de Sienna bajo la Resolución 203-2024?
Significa que Sienna tiene una clasificación provisional del CONFOTUR, no la definitiva. Los beneficios fiscales empiezan a regir cuando se emita la resolución definitiva.
¿En qué punto está el proceso? La clasificación provisional se otorgó mediante la Resolución 203-2024 y se prorrogó con la Resolución 61-2026. La solicitud de clasificación definitiva se presentó en julio de 2026 y está pendiente. No vamos a darte una fecha que no controlamos, porque la emisión depende de las autoridades.
Cómo leer esto como comprador
¿Es un riesgo? Es un punto que debes entender bien antes de firmar, sin exagerarlo ni restarle importancia. La provisional muestra que el proyecto pasó la primera evaluación. La definitiva es la que activa las exenciones. Nuestro artículo sobre cómo verificar el estatus CONFOTUR antes de firmar explica qué documentos pedir y qué debe revisar tu abogado.
El estatus provisional no es una aprobación final. Si un desarrollador te dice que sus beneficios ya están garantizados antes de la resolución definitiva, pide ver la resolución.
Lo práctico: pídele a tu abogado que confirme el número de resolución y su vigencia directamente con el Ministerio de Turismo.
¿Villa construida por Sienna o lote con autoconstrucción: qué cambia en la exención?
Cambia el alcance de la exención. Si compras un lote con una villa construida y entregada por Sienna, la exención cubre la propiedad completa. Si compras el lote y construyes con tu propio contratista, solo queda exento el valor del terreno.
Esta es la diferencia que más confusión genera, y conviene verla en una tabla:
| Concepto | Lote + villa construida por Sienna (primer comprador) | Lote con autoconstrucción (primer comprador) | Comprador de reventa |
|---|---|---|---|
| Impuesto de transferencia (3%) | 0% sobre lote y villa | 0% solo sobre el valor del terreno | Paga el 3% normal |
| IPI anual (1%) | 0% hasta por 15 años desde la terminación de las obras | 0% solo sobre el terreno; la villa tributa | Sin exención |
| Renta por alquiler | Alivio fiscal aplicable | Tributa normalmente | Sin exención |
| Ganancia de capital | No exenta | No exenta | No exenta |
Si compras la villa construida por Sienna
Los lotes empiezan en $74,100 y las villas de Sienna, de 1 a 5 habitaciones, van de $200,100 a $926,550 (solo la villa). Sienna construye y entrega la villa, y el equipo legal prepara la documentación CONFOTUR de lo que Sienna construye. Sobre esa combinación se calcula un ahorro de $50,000+ durante el periodo de hasta 15 años.
Si construyes tu propia villa
Digamos que ya tienes un arquitecto de confianza en Santo Domingo o un primo constructor en Santiago. Puedes comprar uno de los lotes con vista al mar en El Jamito y construir por tu cuenta, cumpliendo las normas de diseño. La cuenta fiscal es otra: el terreno queda exento, pero la villa paga IPI y los ingresos por alquiler tributan. Antes de elegir, compara el ahorro en construcción con lo que dejas de ahorrar en impuestos.
¿Cuánto puedes ahorrar realmente con la exención de impuestos en villas nuevas?
En un lote con villa construida por Sienna, el ahorro estimado es de $50,000+ durante el periodo de hasta 15 años, para el primer comprador. Una parte se nota el día del cierre y el resto se acumula año tras año.
¿Cómo se ve en números? Con el lote de entrada ($74,100) y la villa de entrada ($200,100), la operación suma $274,200. Un 3% de transferencia sobre ese monto serían unos $8,226 que no pagas en el cierre. El resto viene del IPI anual que no pagas y del alivio sobre la renta por alquiler. Ambos crecen con el valor de la propiedad y con tus ingresos de alquiler.
Por qué esto pesa en la comparación
Los índices de mercados residenciales prime que publica Savills Research, como su Prime Residential World Cities Index, comparan precios entre mercados, no el costo fiscal de mantener la propiedad. Por eso, cuando compares Las Terrenas con Florida, donde el impuesto a la propiedad ronda el 1-2% anual sin un programa equivalente, suma los impuestos de todo el periodo y no te quedes solo con el precio de compra.
En resumen: el CONFOTUR no cambia el precio de la villa. Cambia lo que te cuesta tenerla.
¿Se transfieren los beneficios del CONFOTUR si vendes la villa?
No. Los beneficios aplican solo al primer comprador que compra directamente al desarrollador y no pasan a quien te compre después.
Si vendes, tu comprador paga el 3% de transferencia normal y no hereda la exención del IPI. Tu ganancia de capital tampoco está exenta. Por eso no conviene presentar el CONFOTUR como un argumento de reventa, y te recomendamos desconfiar de cualquier proyección que lo haga. Lo explicamos con detalle en qué hereda (y qué no) un comprador de reventa.
El reloj de los 15 años
Los hasta 15 años se cuentan desde la terminación de las obras del proyecto, no desde el día en que compras ni desde que recibes tu villa. Si compras más tarde dentro del ciclo del proyecto, el periodo que te queda puede ser menor. Pregúntalo antes de reservar.
¿Qué obligaciones fiscales mantienes aunque estés exento?
Sigues teniendo que declarar. Estar exento de un impuesto no te libera de las obligaciones de registro y declaración ante la DGII, la Dirección General de Impuestos Internos.
¿Qué implica esto para ti? Tu propiedad debe estar correctamente registrada y las declaraciones correspondientes deben presentarse, aunque el monto a pagar sea cero. Si alquilas la villa, los ingresos se documentan igual. El programa de gestión de alquileres cobra un 20% de los ingresos por alquiler, y ese flujo debe quedar registrado.
Si vives en Estados Unidos
Para la diáspora en Nueva York, Miami o Boston hay un segundo frente: tu declaración en Estados Unidos. Una exención dominicana no elimina tus obligaciones de reporte ante el IRS sobre ingresos o activos en el extranjero. Esta guía es información general, no asesoría fiscal personalizada. Coordina a tu abogado dominicano con tu contador en Estados Unidos antes de cerrar.
Exento no significa invisible. Las villas que mejor conservan su beneficio son las que tienen sus declaraciones en orden desde el primer año.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿El CONFOTUR aplica si soy dominicano y vivo en el exterior?
En Sienna, lo que define el beneficio es ser el primer comprador que compra directamente al desarrollador un lote con una villa construida por Sienna. Confirma tu caso particular con tu abogado antes de firmar.
¿Qué pasa si la resolución definitiva se demora?
Los beneficios entran en vigor con la resolución definitiva, que se solicitó en julio de 2026 y está pendiente. Hasta entonces, el estatus es provisional (Resolución 203-2024, prorrogada por la Resolución 61-2026). Tu contrato y tu abogado deben dejar claro cómo se trata ese escenario.
¿Puedo reservar sin comprometerme por completo?
Sí. La reserva se hace con un depósito de $5,000, que es reembolsable. Eso te da tiempo para que tu abogado revise la documentación del CONFOTUR y del lote.
¿Cuándo empiezan a contar los 15 años?
Desde la terminación de las obras del proyecto, no desde tu compra ni desde la entrega de tu villa.
The Bottom Line
El CONFOTUR elimina el 3% de transferencia y el 1% anual de IPI, y da alivio sobre la renta por alquiler, solo al primer comprador de lo que Sienna construye y una vez emitida la resolución definitiva. Si construyes por tu cuenta, la exención se limita al terreno. Para ver los lotes y hablar de tu caso con un abogado en persona, reserva tu Discovery Tour en Las Terrenas: tú gestionas el viaje y, si compras en Sienna, se reembolsan hasta US$5,000 en vuelos, estadía y traslados elegibles, según los términos de la oferta.
Este artículo ofrece información general sobre propiedades en la República Dominicana y no constituye asesoramiento financiero, legal ni fiscal personalizado. Cifras como los beneficios de CONFOTUR, los impuestos y los rendimientos dependen de tus circunstancias y pueden cambiar — confirma los detalles con un abogado dominicano colegiado, un asesor fiscal o la autoridad correspondiente antes de tomar una decisión.
¿Tienes preguntas sobre esto?
Habla directamente con nuestro equipo de ventas — te responderemos por WhatsApp o por teléfono.
Escrito por
Sienna Terrenas Editorial Team
The Sienna Terrenas editorial team covers buying, owning, and living in Las Terrenas, Dominican Republic — from the purchase process and CONFOTUR tax strategy to villa construction and Caribbean community life, drawing on the team's on-the-ground experience in the area. Conoce al equipo de Sienna Terrenas.
