Une projection détaillée sur 10 ans pour une villa Sienna exonérée CONFOTUR — revenus locatifs, appréciation de 8 % et 15 ans d'impôt foncier nul, modélisés après impôt.
Sur une détention de 10 ans, une villa exonérée CONFOTUR à Las Terrenas tire son rendement de trois sources cumulées : un rendement locatif de 6 à 9 % par an, une appréciation projetée de 8 % par an, et une exonération fiscale qui maintient l'impôt foncier à 0 % pendant 15 ans ainsi que les droits de mutation à 0 % à l'achat. Combinés, les projets Sienna affichent des rendements annuels totaux pouvant atteindre 16,1 %. Cet article modélise cette décennie pour un investisseur sérieux — trésorerie entrante, trésorerie sortante, après impôt.
L'essentiel en bref
- Le CONFOTUR supprime les droits de mutation de 3 % à la clôture et l'impôt foncier annuel de 1 % (IPI) pendant 15 ans — une économie estimée par Sienna à 50 000 $ ou plus.
- Des rendements locatifs de 6 à 9 % combinés à une appréciation projetée de 8 % constituent les deux moteurs du rendement ; l'exonération fiscale protège les deux.
- Les premiers 27 000 $/an de revenu locatif net sont imposés à 0 % selon les règles fiscales dominicaines sur le revenu, ce qui met à l'abri la plupart des exploitations d'une seule villa.
- Acheter en pré-construction à 15-25 % en dessous du prix à l'achèvement permet de capter une partie de l'appréciation avant même de recevoir le titre de propriété.
- Une détention de 10 ans permet à l'appréciation de se composer dans la fenêtre d'exonération ; un acheteur en revente n'en hérite pas.
Combien coûte réellement la possession d'une villa CONFOTUR ?
La réponse honnête : bien moins cher à détenir qu'un bien comparable en Floride ou dans la plupart des Caraïbes, car les deux taxes récurrentes qui érodent la propriété sont désactivées.
Le CONFOTUR est le dispositif d'incitation à l'investissement touristique dominicain, encadré par la Ley 158-01. Pour un projet bénéficiant du statut CONFOTUR comme Sienna — provisoire en vertu de la Resolución 203-2024, définitif en attente — il est conçu pour offrir 0 % d'impôt foncier (IPI) pendant 15 ans et 0 % de droits de mutation à l'achat. Le taux standard de l'IPI est de 1 % par an au-delà du seuil d'exonération, et les droits de mutation s'élèvent normalement à 3 % du prix d'achat — donc pour une villa Sienna de milieu de gamme, l'exonération représente de l'argent bien réel dès le premier jour.
Les prix des villas chez Sienna s'échelonnent de 200 100 $ à 926 550 $. Pour ce modèle, prenons comme exemple détaillé une villa de trois chambres à 400 000 $.
Les coûts récurrents que vous payez toujours
- HOA : pour une villa de 3 chambres, 400 $/mois (4 800 $/an)
- Gestion locative : 20 % du revenu locatif
- Assurance, services publics, entretien : budgétés séparément
C'est la ligne fiscale qui disparaît. Tout le reste relève des coûts normaux de propriété.
Le CONFOTUR ne transforme pas une mauvaise affaire en bonne affaire — il rend une bonne affaire nettement meilleure en protégeant votre rendement et votre appréciation de deux taxes qui s'accumulent discrètement contre vous pendant 15 ans.
Combien de revenus locatifs une villa Sienna génère-t-elle ?
Une villa à 400 000 $ chez Sienna, avec un rendement locatif brut projeté de 6 à 9 %, génère environ 24 000 $ à 36 000 $ de loyer brut par an. Les chiffres réels dépendent du taux d'occupation, du tarif à la nuitée et du choix entre location courte ou longue durée.
Las Terrenas attire des locataires toute l'année — plus de 240 jours d'ensoleillement, quatre plages à moins de 15 minutes, et un marché international établi de plus de 6 000 résidents issus de plus de 20 pays. Cette base de demande explique pourquoi les rendements ici dépassent les 4-6 % typiques observés dans une grande partie des Caraïbes.
Du brut au net
Prenons le point médian, 30 000 $ brut :
| Ligne | Montant (Année 1) |
|---|---|
| Revenu locatif brut | 30 000 $ |
| Frais de gestion (20 %) | -6 000 $ |
| HOA (3 chambres) | -4 800 $ |
| Assurance/services publics/entretien | ~-4 000 $ |
| Revenu net d'exploitation | ~15 200 $ |
Que vous privilégiiez les réservations à la nuitée ou un locataire annuel stable change ces calculs — notre comparatif Airbnb vs location longue durée détaille les deux options. Pour approfondir la mécanique des revenus sur l'ensemble du marché, le guide central — la réalité du ROI pour les revenus locatifs à Las Terrenas — est le point de départ idéal.
Comment le CONFOTUR modifie-t-il l'imposition de ces revenus ?
Le CONFOTUR protège l'actif ; les règles fiscales dominicaines sur le revenu protègent une grande partie du flux de trésorerie. En pratique, une seule villa bien gérée ne paie souvent que peu ou pas d'impôt sur le revenu.
Selon la législation fiscale dominicaine, les premiers 27 000 $/an de revenu net sont effectivement non imposés dans la tranche d'exonération personnelle applicable aux structures locatives CONFOTUR. Le revenu net d'exploitation de notre villa modèle, d'environ 15 200 $, reste confortablement sous ce seuil — donc dans ce modèle, l'impôt sur le revenu locatif est de 0 $.
Comparez cela à une location en Floride, où vous paieriez 1 à 2 % d'impôt foncier annuel sur la valeur du bien et déclareriez le revenu locatif dans votre tranche d'imposition américaine. Le tableau dominicain est structurellement plus léger.
Où l'impôt sur le revenu apparaît-il ?
En montant en échelle — deux ou trois villas, ou une exploitation à la nuitée à forte occupation dépassant largement les 27 000 $ nets — l'impôt dominicain sur le revenu s'applique sur l'excédent. Le DGII fixe le barème ; la manière dont celui-ci interagit avec votre déclaration dans votre pays d'origine est précisément là où un spécialiste justifie ses honoraires. Notre guide sur l'impôt sur les revenus locatifs en République dominicaine couvre les seuils en détail.
Les données du FMI sur le pays montrent que la République dominicaine figure parmi les économies à la croissance la plus rapide de la région, ce qui soutient à la fois les hypothèses de demande locative et d'appréciation de ce modèle — vous pouvez consulter le profil-pays du FMI pour la République dominicaine pour le contexte macroéconomique.
Que représente l'appréciation sur une décennie ?
L'appréciation est le plus important des deux moteurs de rendement sur une détention de 10 ans, et le CONFOTUR ne protège pas le gain à la sortie : une revente est soumise aux droits de mutation normaux de 3 %, et le gain est imposé à un taux forfaitaire de 10 % pour les particuliers.
Sienna projette une appréciation annuelle de 8 %, conforme à la fourchette historique de 8-12 % observée à Las Terrenas. Appliquée à notre villa à 400 000 $, avec une composition à 8 % :
| Année | Valeur projetée |
|---|---|
| Achat | 400 000 $ |
| Année 3 | ~504 000 $ |
| Année 5 | ~588 000 $ |
| Année 10 | ~864 000 $ |
Cela représente environ 464 000 $ d'appréciation projetée sur la décennie — avant même de compter le moindre dollar de loyer.
L'avance de la pré-construction
Acheter en pré-construction chez Sienna signifie payer 15-25 % en dessous du prix à l'achèvement. Cette remise constitue une appréciation que vous captez dès la livraison du projet, en avance sur la courbe de 8 %. Si vous hésitez entre cette option et l'achat d'une unité achevée, notre analyse pré-construction vs revente détaille les compromis.
Modéliser la détention complète sur 10 ans
Voici la décennie assemblée pour la villa de trois chambres à 400 000 $, selon les hypothèses de projection de Sienna.
La vue cumulative
| Composante | Projection sur 10 ans |
|---|---|
| Revenu locatif net (moyenne ~15 200 $/an, en hausse) | ~175 000 $ et plus |
| Appréciation immobilière (8 % composé) | ~464 000 $ |
| Impôt foncier payé (CONFOTUR 0 %) | 0 $ |
| Droits de mutation payés à l'achat (CONFOTUR 0 %) | 0 $ |
| Impôt sur le revenu locatif (sous la tranche de 27 000 $ ; villas construites par le promoteur uniquement) | ~0 $ |
Deux éléments ressortent. Premièrement, l'appréciation fait le gros du travail — c'est pourquoi la remise de pré-construction et l'emplacement comptent davantage que de grappiller un point de rendement supplémentaire. Deuxièmement, toutes les lignes fiscales sont nulles, et ce n'est pas une simplification d'arrondi — c'est la différence structurelle que crée le CONFOTUR par rapport à une détention en Floride ou à la Barbade.
Le chiffre phare de Sienna, jusqu'à 16,1 % de rendement annuel total, est le mélange du rendement locatif, de l'appréciation et des 2-3 % effectifs ajoutés par l'exonération fiscale. Faites vos propres calculs avec le calculateur de ROI Las Terrenas ou l'outil de projection ROI.
Curieux de voir à quoi ressemblerait cette décennie pour votre budget et la taille de votre villa ? Réservez un Discovery Tour et asseyez-vous avec l'équipe pour la modéliser avec un inventaire réel.
Pourquoi une détention de 10 ans en particulier ?
Parce qu'elle permet à l'appréciation et aux revenus locatifs de se composer sur la majeure partie de la fenêtre d'exonération.
L'exonération court sur 15 ans à compter de l'achèvement des travaux de construction du projet pour un achat en pré-construction — un détail qu'il convient de bien comprendre, et que notre guide sur le calendrier du CONFOTUR explique. Vendez en Année 10 et l'exonération reste attachée au bien précédent : la Ley 195-13 exclut les transferts ultérieurs à des acheteurs tiers, donc il convient de fixer le prix de revente sur la villa et son historique locatif plutôt que sur les années d'exonération restantes.
Dix ans, c'est également suffisant pour traverser un éventuel ralentissement ponctuel du marché locatif, tout en restant assez court pour garder votre capital liquide pour votre prochain mouvement. Les détentions plus courtes reposent trop lourdement sur le timing de la transaction ; les détentions beaucoup plus longues immobilisent le capital au-delà de la fenêtre la plus précieuse de l'exonération.
Questions fréquentes (FAQ)
Le CONFOTUR signifie-t-il vraiment un impôt foncier nul pendant 15 ans ?
Une fois l'exonération appliquée, oui. La classification de Sienna est provisoire (Resolución 203-2024, prolongée par la Resolución 61-2026 ; demande définitive déposée en juillet 2026, en attente) ; l'impôt foncier (IPI) est alors exonéré à 0 % pendant 15 ans et les droits de mutation sont à 0 % à l'achat, en vertu de la Ley 158-01. Les taux standards sont de 1 % annuel pour l'IPI et de 3 % pour les droits de mutation.
Mon revenu locatif est-il exonéré d'impôt en République dominicaine ?
Les premiers 27 000 $/an de revenu locatif net relèvent de la tranche d'exonération, donc une seule villa bien gérée, construite par le promoteur, ne doit souvent aucun impôt dominicain sur le revenu une fois la résolution définitive appliquée. Le revenu au-delà de ce seuil est imposé selon le barème du DGII, et vous devez toujours tenir compte de vos obligations déclaratives dans votre pays d'origine.
Quel rendement devrais-je attendre sur 10 ans ?
Sienna projette des rendements locatifs de 6-9 %, une appréciation annuelle de 8 %, et jusqu'à 16,1 % de rendement annuel total. Sur une villa à 400 000 $, cela se traduit par environ 464 000 $ d'appréciation plus 175 000 $ ou plus de loyer net sur la décennie.
Puis-je vendre avant la fin de l'exonération de 15 ans ?
Oui, et c'est souvent judicieux. Une vente en Année 10 capture une décennie d'appréciation et de revenus locatifs ; ne comptez simplement pas sur le fait que l'acheteur hérite des années d'exonération restantes, car la Ley 195-13 exclut les transferts ultérieurs à des tiers.
Comment cela se compare-t-il à une propriété locative en Floride ?
La Floride facture 1 à 2 % d'impôt foncier annuel sans exonération équivalente, et les prix d'achat sont 45-60 % plus élevés que pour des villas comparables à Las Terrenas. La structure dominicaine est nettement plus légère, tant du côté fiscal que du prix d'entrée.
Chiffres clés à retenir
Une villa Sienna exonérée CONFOTUR est conçue pour composer : le loyer couvre les coûts et tombe souvent sous la tranche des 27 000 $ (villa construite par le promoteur ; l'exonération du revenu locatif prend effet avec la résolution définitive), l'appréciation à 8 % génère l'essentiel du rendement, et l'exonération de 15 ans maintient l'impôt foncier et les droits de mutation à zéro tout au long de votre détention. Pour une villa de trois chambres à 400 000 $, la décennie se traduit par des centaines de milliers de dollars de gain combiné, avec des lignes fiscales à zéro.
Si vous êtes prêt à tester ces chiffres par rapport à une villa spécifique et à votre propre situation fiscale, contactez l'équipe Sienna ou démarrez votre parcours d'achat. Apportez vos hypothèses — nous modéliserons la décennie avec vous, ligne par ligne.
Cet article fournit des informations générales sur l'immobilier en République dominicaine et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal personnalisé. Les chiffres tels que les avantages CONFOTUR, les taxes et les rendements dépendent de votre situation et peuvent évoluer — confirmez les détails auprès d'un avocat dominicain agréé, d'un conseiller fiscal ou de l'autorité compétente avant de prendre une décision.
Des questions à ce sujet ?
Parlez directement à notre équipe commerciale — nous vous répondrons sur WhatsApp ou par téléphone.
Écrit par
Sienna Terrenas Editorial Team
The Sienna Terrenas editorial team covers buying, owning, and living in Las Terrenas, Dominican Republic — from the purchase process and CONFOTUR tax strategy to villa construction and Caribbean community life, drawing on the team's on-the-ground experience in the area. Rencontrez l'équipe Sienna Terrenas.
