Cuando vence la exención CONFOTUR, su villa dominicana vuelve a las reglas estándar de IPI y transferencia. Así se modela el aumento de costos de mantenimiento antes de vender, refinanciar o conservar la propiedad.
Cuando termina la exención CONFOTUR de 15 años, su villa dominicana deja de estar exenta de impuestos y vuelve a las reglas estándar: 1% de IPI anual sobre el valor que supere el umbral de exención, y el impuesto de transferencia normal del 3% se aplica a cualquier venta futura. La propiedad en sí no cambia — lo que cambia son sus costos de mantenimiento. Si planea conservarla a largo plazo, modele ese incremento ahora, no en el año 14.
La mayoría de los contenidos sobre CONFOTUR se detienen en los beneficios. Este artículo comienza donde ese termina: el día en que se acaba el plazo.
La versión resumida
- La exención CONFOTUR rige hasta 15 años desde la finalización de las obras del proyecto — no desde su compra o fecha de entrega.
- Cuando vence, el IPI anual (1% sobre el umbral de exención) y el impuesto de transferencia estándar del 3% en la reventa vuelven a la normalidad.
- La exención aplica únicamente al primer comprador del desarrollador — nunca se transfiere a un comprador en reventa, por lo que una venta ya activa el impuesto normal sin importar el momento.
- Un propietario de largo plazo debe modelar el aumento de costos de mantenimiento del año 16 con suficiente anticipación, especialmente si se avecina una venta o un refinanciamiento.
- CONFOTUR cubre el impuesto sobre la propiedad y el de transferencia; las obligaciones de declaración y el impuesto sobre ingresos por alquiler (para villas autoconstruidas) continúan durante todo el período — la exención no significa que no haya nada que declarar.
¿Cuándo empieza realmente el reloj de CONFOTUR?
La ventana de 15 años se cuenta desde la finalización de las obras de construcción y equipamiento del proyecto — no desde el día en que usted firma o recibe la entrega. Esto importa porque fija la fecha de vencimiento para todo el proyecto, no por comprador.
Un malentendido común es pensar que cada comprador recibe "15 años desde mi compra". Eso es incorrecto, y cambia su horizonte de planificación. Si usted compra en un proyecto avanzado dentro de su ciclo de ventas, su plazo personal libre de impuestos es el tiempo restante de la ventana del proyecto, no 15 años nuevos. Nuestra guía central, CONFOTUR explicado para la inversión en República Dominicana, repasa cómo la Ley 158-01 estructura el beneficio; para la mecánica de los tiempos específicamente, vea cuándo empieza el reloj de la exención para compradores en preconstrucción.
Para Sienna, el beneficio está bajo una clasificación provisional (Resolución 203-2024, prorrogada por la Resolución 61-2026); la clasificación definitiva fue presentada en julio de 2026 y está pendiente. Los beneficios entran en vigor con esa resolución definitiva. Así que lo primero que hay que confirmar antes de cualquier modelo del año 16 es la fecha real de inicio de las obras, que es la base de todo lo que sigue.
¿Qué vuelve a la normalidad cuando vence la exención?
Dos impuestos regresan: el impuesto anual sobre la propiedad (IPI) y el impuesto de transferencia en cualquier venta. Aquí está el antes y el después.
Durante la exención, un lote más una villa construida por Sienna tiene 0% de IPI y 0% de impuesto de transferencia al cierre para el primer comprador. Una vez que vence, ambos vuelven a las tasas estándar dominicanas administradas por la autoridad fiscal, la DGII.
| Concepto | Durante la ventana CONFOTUR | Después del año 15 (revertido) |
|---|---|---|
| Impuesto anual sobre la propiedad (IPI) | 0% | 1% sobre el valor que supere el umbral de exención |
| Impuesto de transferencia (en una venta) | 0% para el primer comprador | 3% del valor tasado, pagado por el comprador |
| Impuesto sobre ingresos por alquiler (villa construida por el desarrollador) | Aplica el alivio | Impuesto sobre la renta estándar sobre el alquiler neto |
| Ganancias de capital en la venta | No exenta (nunca lo estuvo) | Tratamiento estándar de ganancias de capital |
El umbral de exención del IPI se establece en pesos dominicanos y la DGII lo indexa periódicamente, por lo que la cifra exacta en pesos varía con el tiempo. El principio no cambia: una vez revertido, se paga 1% anual sobre la porción del valor registrado de su propiedad que supere ese umbral. Para una villa en el rango de precios de Sienna ($200,100 a $926,550 solo por la construcción), eso representa una partida real que presupuestar. Planifíquelo como un costo fijo anual de mantenimiento a partir del año 16.
¿Cómo se modela el aumento de costos de mantenimiento?
Trate el año 16 como un evento de costo programado e incorpórelo a su modelo de tenencia desde el primer día. El incremento es predecible, lo que lo hace manejable.
Elabore una proyección simple de tres líneas
Para una posición de largo plazo, proyecte tres cosas hacia su año de salida esperado:
- Valor registrado — su precio de compra, ajustado según la tendencia de apreciación de Las Terrenas (Sienna modela 8% proyectado anualmente; la apreciación histórica de Las Terrenas ha oscilado entre 8% y 12%).
- IPI anual a partir del año 16 — 1% del valor que supere el umbral de exención, recalculado a medida que el valor crece.
- Impuesto de transferencia al salir — lo asume su comprador, pero afecta su precio de venta neto y cómo valora la villa.
La respuesta honesta es que, incluso después de la exención, los costos de mantenimiento en RD siguen siendo bajos comparados con los estándares del Caribe y Norteamérica. Los propietarios en Florida pagan entre 1% y 2% de impuesto sobre la propiedad cada año desde el año uno, sin ninguna exención equivalente. Una villa revertida en RD paga 1% solo después de hasta 15 años libres de impuestos. El incremento es real, pero la base a la que se vuelve sigue siendo competitiva. Para poner a prueba sus propios números, las herramientas de ROI de Sienna permiten correr supuestos de apreciación y rendimiento a lo largo de todo un período de tenencia.
A lo largo de una tenencia de 15 años, la exención está diseñada para ahorrarle a un primer comprador más de $50,000 en impuestos de propiedad y transferencia sobre un lote más una villa construida por Sienna. La tarea de planificación para el año 16 no es recuperar eso — es asegurarse de que el 1% revertido no lo tome por sorpresa.
¿Importa la exención si vendo antes del año 15?
No — y este es el punto que la mayoría de los inversionistas pasa por alto. El beneficio CONFOTUR pertenece al primer comprador del desarrollador y no se transfiere en la reventa.
En el momento en que usted vende, su comprador paga el impuesto de transferencia normal del 3%, sin importar cuántos años queden de la ventana del proyecto. Las ganancias de capital tampoco estuvieron nunca exentas. Así que si su estrategia es una reventa a mitad de la tenencia, CONFOTUR afecta su economía de mantenimiento mientras es propietario, no su economía de salida cuando vende. Para conocer a fondo la mecánica de lo que un comprador en reventa hereda y lo que no, vea CONFOTUR en la reventa.
Esto contradice la idea de que acercarse al año 15 es una "fecha límite para vender antes de que expire". No hay un abismo para usted como vendedor — su comprador siempre paga el impuesto de transferencia estándar. La verdadera decisión es si continúa conservando la propiedad en el período de costos revertidos o sale mientras todavía está dentro de la ventana exenta y los costos de mantenimiento son cero.
¿Qué sucede con el refinanciamiento cerca del final de la ventana?
Refinanciar no reinicia el reloj de CONFOTUR, y no activa el impuesto de transferencia — ese aplica a los cambios de propiedad, no a la re-hipotecación. Pero sí interactúa con su base de costos posterior a la exención.
Si refinancia para extraer capital en el año 13 o 14, está añadiendo servicio de deuda justo encima de un 1% de IPI por llegar. Modele ambos juntos. Una villa que genera un flujo de caja cómodo con rendimientos de alquiler de entre 6% y 9% anual durante el período exento necesita revisarse una vez que el IPI y cualquier nuevo servicio de deuda entren en juego. La pregunta que hay que responder antes de firmar cualquier cosa: ¿su alquiler neto sigue cubriendo con margen toda su estructura de costos de mantenimiento — asociación de propietarios (HOA), administración (20% del ingreso por alquiler), IPI a partir del año 16, y financiamiento? Si la respuesta es ajustada, los años exentos son el momento de amortizar deuda, no de apalancarse más. Evalúe las ventajas y desventajas en financiar una villa versus pagar en efectivo.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿CONFOTUR dura 15 años desde que compro?
No. La exención rige hasta 15 años desde la finalización de las obras de construcción y equipamiento del proyecto, no desde su compra o entrega. Si usted compra más adelante en el ciclo de ventas, su período personal libre de impuestos es la porción restante de la ventana del proyecto.
¿Cuál es la tasa de IPI después de que termina la exención?
El impuesto dominicano estándar sobre la propiedad (IPI) es 1% anual sobre la porción del valor registrado que supere el umbral de exención, el cual la DGII establece en pesos y ajusta periódicamente. Por debajo del umbral, no se debe IPI.
¿Se transfieren los beneficios de CONFOTUR a un comprador si vendo?
No. La exención aplica únicamente al primer comprador del desarrollador. Un comprador en reventa paga el impuesto de transferencia normal del 3%, y las ganancias de capital no están exentas. El beneficio no sigue a la villa.
¿La exención cubre el ingreso por alquiler?
El alivio del impuesto sobre ingresos por alquiler aplica a las villas construidas por el desarrollador durante la ventana. Un comprador que construye su propia villa fuera del contrato de construcción del desarrollador está exento únicamente sobre el valor del terreno y permanece sujeto a impuestos sobre el ingreso por alquiler durante todo el período. Las obligaciones de declaración continúan en ambos casos.
¿Sigue siendo una buena inversión una villa en RD después de que vence CONFOTUR?
A menudo, sí. Incluso con el 1% de IPI revertido, los costos de mantenimiento en RD se mantienen por debajo del 1% al 2% de impuesto anual sobre la propiedad que pagan los propietarios en Florida desde el año uno. El incremento es predecible y se puede modelar, no es motivo para forzar una salida.
En resumen
CONFOTUR le otorga a un primer comprador hasta 15 años libres de impuestos desde la finalización de las obras, y luego la villa vuelve al IPI estándar del 1% y al impuesto de transferencia normal del 3% en cualquier venta futura. Como el beneficio nunca se transfiere en la reventa, su verdadera decisión en el año 16 es si continúa conservando la propiedad en el período de costos revertidos o sale mientras todavía está exento. Calcule sus propios números en una consulta sin compromiso con el equipo de Sienna antes de comprometerse con un horizonte de tenencia.
Este artículo ofrece información general sobre propiedades en la República Dominicana y no constituye asesoramiento financiero, legal ni fiscal personalizado. Cifras como los beneficios de CONFOTUR, los impuestos y los rendimientos dependen de tus circunstancias y pueden cambiar — confirma los detalles con un abogado dominicano colegiado, un asesor fiscal o la autoridad correspondiente antes de tomar una decisión.
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Escrito por
Sienna Terrenas Editorial Team
The Sienna Terrenas editorial team covers buying, owning, and living in Las Terrenas, Dominican Republic — from the purchase process and CONFOTUR tax strategy to villa construction and Caribbean community life, drawing on the team's on-the-ground experience in the area. Conoce al equipo de Sienna Terrenas.
