Un FAQ clave para decidir: cómo funciona CONFOTUR en una villa Sienna alquilada: el 3% de impuesto de transferencia, el 1% anual de IPI, qué cubre el estatus provisional y qué no cubre del impuesto a la renta por alquiler.
Si usted compra una villa que Sienna construye y entrega, la exención de CONFOTUR elimina el 3% de impuesto de transferencia al cierre y el 1% anual de impuesto a la propiedad (IPI) durante 15 años — sobre el lote y la villa en conjunto. Lo que no afecta es el impuesto a la renta que usted debe pagar por el alquiler que genera esa villa. Son dos impuestos distintos, y mantenerlos separados es la clave al momento de proyectar el rendimiento.
La versión corta
- CONFOTUR exime el 3% de impuesto de transferencia y 15 años de 1% de IPI sobre un lote + villa construida por Sienna — con un valor de $50,000+ durante el período.
- La exención se aplica al activo, sin importar si usted lo habita o lo alquila. Alquilarlo no lo descalifica.
- El ingreso por alquiler sigue siendo gravable. CONFOTUR es un beneficio sobre el impuesto a la propiedad y el impuesto de transferencia, no una exoneración del impuesto a la renta.
- Sienna mantiene estatus activo provisional bajo la Resolución 203-2024 — no una aprobación definitiva. Verifique el estatus antes de firmar.
- Una villa autoconstruida (fuera del contrato de construcción de Sienna) está exenta únicamente sobre el valor del terreno.
¿CONFOTUR sigue aplicando si alquilo la villa en lugar de habitarla?
Sí. La exención se adhiere a la propiedad calificada, no a la forma en que usted la use. Ya sea que la villa permanezca vacía, reciba a su familia o funcione todo el año dentro del programa de alquiler, el 3% de impuesto de transferencia permanece exonerado al cierre y el 1% anual de IPI se mantiene en cero durante 15 años.
Esto es importante porque CONFOTUR — la Ley 158-01 — existe precisamente para atraer capital extranjero hacia bienes raíces que generan turismo. Una villa que genera alquileres por noche es exactamente el tipo de activo que la ley fue diseñada para recompensar. Alquilarla no es un vacío legal que usted esté aprovechando; es el uso previsto. Para conocer a fondo cómo funciona el programa en toda la República Dominicana, nuestra guía de CONFOTUR explicado para inversión en República Dominicana recorre la ley de principio a fin.
El efecto práctico en su proyección: el 1% de IPI que de otro modo pagaría anualmente sobre una villa que fácilmente alcanza las seis cifras se convierte en una línea que marca cero durante una década y media.
¿Qué impuestos exonera realmente CONFOTUR sobre una villa alquilada?
Dos, y solo dos: el impuesto de transferencia al momento de la compra y el impuesto anual a la propiedad. Así es como se comporta cada uno en una villa construida por Sienna que usted tiene la intención de alquilar.
El 3% de impuesto de transferencia al cierre
Normalmente, transferir el título dominicano cuesta 3% del valor tasado de la propiedad, pagado a la autoridad fiscal, la DGII, antes de que su título quede registrado. En una propiedad CONFOTUR que Sienna construye y entrega, esa línea es cero. En una villa dentro del rango de Sienna — las villas van de $200,100 a $926,550 antes del lote — esa sola exoneración puede ahorrar decenas de miles de dólares en la mesa de cierre.
El 1% anual de impuesto a la propiedad (IPI)
El IPI es el equivalente dominicano del impuesto anual a la propiedad, calculado en 1% sobre el valor por encima del umbral de exención. A lo largo de una tenencia de 15 años, ese es el grueso de su ahorro bajo CONFOTUR — el costo anual acumulativo que simplemente nunca aparece. Combinado con la exoneración de transferencia, de ahí proviene la cifra de $50,000+.
| Impuesto | Tasa estándar | En una villa CONFOTUR construida por Sienna |
|---|---|---|
| Impuesto de transferencia (al cierre) | 3% del valor | 0% |
| Impuesto anual a la propiedad (IPI) | 1% sobre el umbral | 0% durante 15 años |
| Impuesto al ingreso por alquiler | Aplica | Sigue aplicando |
¿Mi ingreso por alquiler está libre de impuestos bajo CONFOTUR?
No — y esta es la interpretación errónea más común. CONFOTUR cubre impuestos a la propiedad, no impuestos al ingreso. La renta que genera su villa es gravable en la República Dominicana, independientemente de la exención sobre la construcción en sí.
El ingreso por alquiler en República Dominicana se grava sobre la ganancia neta después de las deducciones permitidas — honorarios de administración, mantenimiento, depreciación y otros costos operativos se restan antes de aplicar el impuesto. Usted declara ante la DGII, y un propietario extranjero típicamente opera mediante una estructura que el equipo legal establece al momento de la compra. Para un desglose completo de qué es deducible y cómo declaran los propietarios extranjeros, consulte nuestra guía del impuesto a la renta por alquiler en República Dominicana.
CONFOTUR es un beneficio sobre el impuesto a la propiedad y el impuesto de transferencia. No es una exoneración del impuesto a la renta. Proyecte su rendimiento de alquiler asumiendo que el impuesto a la renta aplica, y trate el ahorro de IPI y de transferencia como partidas separadas.
Lo que esto significa para su proyección: cuando usted calcula un rendimiento de alquiler de 6-9% en Sienna, ese rendimiento se calcula sobre un ingreso por el cual usted seguirá debiendo impuesto — pero su costo de mantenimiento es más ligero porque el 1% de IPI desaparece. Los dos efectos se suman, pero no son la misma palanca.
¿Cuánto añade la exención a mi retorno?
En un lote + villa construida por Sienna, CONFOTUR añade un estimado de 2-3% a su retorno anual efectivo — no mediante mayor renta, sino mediante menor costo. Cero IPI y cero impuesto de transferencia significan que una mayor parte de su rendimiento bruto llega hasta el resultado final.
Sume eso a los fundamentos: rendimientos de alquiler de 6-9%, aproximadamente 8% de apreciación anual proyectada, y el precio de preconstrucción 20% por debajo del mercado que define el punto de entrada de Sienna. Las proyecciones de ROI de Sienna muestran una villa de 3 habitaciones con un modelo de hasta 16.1% de retorno anual total cuando se combinan el rendimiento, la apreciación y el efecto CONFOTUR. Para una perspectiva a largo plazo de cómo se comportan los números año a año, nuestro modelo de flujo de caja a 10 años para una villa CONFOTUR recorre toda la línea de tiempo.
El planteamiento honesto: CONFOTUR no hace fuerte a un activo débil. Hace que un activo fuerte — con vista al mar, en un mercado de alquiler establecido, a 10 minutos de las playas de Las Terrenas — conserve más de lo que genera.
¿Cuál es la trampa con el estatus "provisional"?
La trampa es una palabra, y sí importa. Sienna mantiene estatus activo provisional bajo la Resolución 203-2024 — no una aprobación final y definitiva. El estatus provisional es el reconocimiento formal del gobierno de que un proyecto califica y está en proceso; la aprobación definitiva llega a través del proceso de ratificación estándar.
Para un comprador, esto es normal en la etapa de preconstrucción. Pero usted debe verificarlo en lugar de darlo por sentado. Antes de firmar, confirme el número de resolución, revise la situación del proyecto y pida a su asesor legal que le explique en qué punto se encuentra el expediente. Las exenciones mismas están definidas en los beneficios de la Ley 158-01 bajo la oficina de CONFOTUR del MITUR. Nuestra guía sobre cómo verificar el estatus de CONFOTUR antes de firmar explica exactamente qué significa provisional frente a definitivo y qué preguntas hacer.
Un límite más que vale la pena aclarar: si usted compra un lote y construye su propia villa fuera del contrato de construcción de Sienna, está exento únicamente sobre el valor del terreno — el 3% de transferencia y el 1% de IPI sobre el terreno. La villa autoconstruida y su ingreso por alquiler no están cubiertos.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Alquilar mi villa pone en riesgo la exención de CONFOTUR?
No. La exención se adhiere a la propiedad calificada, no a su uso personal de ella. Una villa dentro del programa de alquiler mantiene su 0% de impuesto de transferencia y sus 15 años de 0% de IPI exactamente igual que una residencia personal.
¿Todavía debo declarar impuestos si no debo impuesto a la propiedad?
Sí. CONFOTUR exonera el impuesto a la propiedad y el impuesto de transferencia, pero usted sigue declarando y pagando el impuesto a la renta sobre las ganancias de alquiler ante la DGII. Mantener registros claros — idealmente a través de la administración de propiedades de Sienna, que se encarga de la contabilidad del alquiler — hace que esa declaración sea sencilla.
¿El período de 15 años comienza en la compra o en la finalización?
La exención corre durante 15 años a partir de cuando el beneficio entra en vigencia para la propiedad. Debido a que el momento exacto afecta cuántos años de alquiler caen dentro de esa ventana, nuestra guía sobre el tiempo de CONFOTUR para compradores en preconstrucción cubre cuándo comienza a correr el reloj en una compra sobre planos.
¿Un futuro comprador puede heredar mi exención restante cuando venda?
En muchos casos, el beneficio restante de CONFOTUR puede transferirse a su comprador en la reventa, lo que puede facilitar la venta de su villa. Los mecanismos son específicos — nuestra guía sobre la transferencia de la exención de CONFOTUR en la reventa explica cómo funciona.
¿Starlink o el inalámbrico local son suficientes para operar un alquiler aquí?
Sí. Los lotes de Sienna están servidos por satélite de alta velocidad (Starlink) o por un proveedor inalámbrico local, que es en lo que confían los huéspedes y los inquilinos que trabajan de forma remota — no hay fibra óptica tendida hasta los lotes de la colina, aunque sí existe fibra en el pueblo de Las Terrenas.
En resumen
CONFOTUR elimina el 3% de impuesto de transferencia y 15 años de 1% de IPI sobre una villa construida por Sienna, ya sea que usted la habite o la alquile — pero su ingreso por alquiler sigue siendo gravable, así que proyecte ambos por separado. En una villa sostenible con vista al mar y rendimientos de 6-9%, ese alivio de costos añade un 2-3% real al retorno efectivo. Para ver cómo funciona la exención frente a un lote y un modelo de planta específicos, reserve un Discovery Tour en Las Terrenas y haga los números junto a nuestro equipo en el terreno.
Este artículo ofrece información general sobre propiedades en la República Dominicana y no constituye asesoramiento financiero, legal ni fiscal personalizado. Cifras como los beneficios de CONFOTUR, los impuestos y los rendimientos dependen de tus circunstancias y pueden cambiar — confirma los detalles con un abogado dominicano colegiado, un asesor fiscal o la autoridad correspondiente antes de tomar una decisión.
Mantente al día
¿Tienes preguntas sobre esto?
Habla directamente con nuestro equipo de ventas — te responderemos por WhatsApp o por teléfono.
Escrito por
Sienna Terrenas Editorial Team
The Sienna Terrenas editorial team covers buying, owning, and living in Las Terrenas, Dominican Republic — from the purchase process and CONFOTUR tax strategy to villa construction and Caribbean community life, drawing on the team's on-the-ground experience in the area. Conoce al equipo de Sienna Terrenas.
