Una proyección detallada a 10 años para una villa Sienna exenta de CONFOTUR: ingreso por alquiler, apreciación del 8% y 15 años sin impuesto a la propiedad, modelados después de impuestos.
Durante una tenencia de 10 años, una villa exenta de CONFOTUR en Las Terrenas obtiene su retorno de tres fuentes superpuestas: un rendimiento de alquiler de 6-9% anual, una apreciación proyectada de 8% anual, y una exención fiscal que mantiene el impuesto a la propiedad en 0% durante 15 años y el impuesto de transferencia en 0% al momento de la compra. En conjunto, Sienna proyecta retornos anuales totales de hasta 16.1%. Este artículo modela esa década para un inversionista serio: efectivo que entra, efectivo que sale, después de impuestos.
Lo esencial, por adelantado
- CONFOTUR elimina el 3% de impuesto de transferencia en el cierre y el 1% anual de impuesto a la propiedad (IPI) durante 15 años — un ahorro que Sienna estima en $50,000+.
- Los rendimientos de alquiler de 6-9% sumados a la apreciación proyectada del 8% son los dos motores del retorno; la exención fiscal protege ambos.
- Los primeros $27,000/año de ingreso neto por alquiler tributan al 0% bajo las reglas del impuesto sobre la renta de la República Dominicana, lo que protege la mayoría de las operaciones de una sola villa.
- Comprar en preconstrucción a 15-25% por debajo del precio al finalizar adelanta la apreciación incluso antes de tomar el título de propiedad.
- Una tenencia de 10 años permite que la apreciación se capitalice dentro de la ventana de exención; un comprador en reventa no la hereda.
¿Cuánto cuesta en realidad ser dueño de una villa CONFOTUR?
La respuesta honesta: mucho menos de lo que cuesta mantener una propiedad comparable en Florida o la mayor parte del Caribe, porque los dos impuestos recurrentes que erosionan la propiedad quedan desactivados.
CONFOTUR es el incentivo dominicano a la inversión turística bajo la Ley 158-01. Para un proyecto con estatus CONFOTUR como Sienna —provisional bajo la Resolución 203-2024, definitivo pendiente— está diseñado para ofrecer 0% de impuesto a la propiedad (IPI) durante 15 años y 0% de impuesto de transferencia en la compra. La tasa estándar de IPI es del 1% anual sobre el valor por encima del umbral de exención, y el impuesto de transferencia normalmente es del 3% del precio de compra — así que en una villa de gama media de Sienna, la exención representa dinero real desde el primer día.
Los precios de las villas en Sienna van de $200,100 a $926,550. Para este modelo, tomemos como ejemplo de trabajo una villa de tres habitaciones de $400,000.
Costos recurrentes que de todos modos se pagan
- HOA: para una villa de 3 habitaciones, $400/mes ($4,800/año)
- Administración de la propiedad: 20% del ingreso por alquiler
- Seguro, servicios, mantenimiento: presupuestados por separado
La línea de impuestos es la que desaparece. Todo lo demás es costo normal de propiedad.
CONFOTUR no convierte un mal negocio en uno bueno — convierte un buen negocio en uno sustancialmente mejor, al proteger su rendimiento y su apreciación de dos impuestos que, en silencio, se acumulan en su contra durante 15 años.
¿Cuánto ingreso por alquiler genera una villa Sienna?
Una villa de $400,000 con el rendimiento bruto de alquiler proyectado por Sienna de 6-9% produce aproximadamente $24,000 a $36,000 de renta bruta al año. Las cifras reales dependen de la ocupación, la tarifa nocturna, y si se opera a corto o largo plazo.
Las Terrenas atrae arrendatarios durante todo el año — más de 240 días de sol, cuatro playas a 15 minutos, y un mercado internacional establecido de más de 6,000 residentes de más de 20 países. Esa base de demanda es la razón por la que los rendimientos aquí superan el 4-6% típico en gran parte del Caribe.
De bruto a neto
Tomando el punto medio, $30,000 brutos:
| Línea | Monto (Año 1) |
|---|---|
| Ingreso bruto por alquiler | $30,000 |
| Comisión de administración (20%) | -$6,000 |
| HOA (3 habitaciones) | -$4,800 |
| Seguro/servicios/mantenimiento | ~-$4,000 |
| Ingreso operativo neto | ~$15,200 |
Si se inclina hacia reservas por noche o hacia un inquilino anual estable, la matemática cambia — nuestro desglose de Airbnb versus alquileres a largo plazo explica ambos escenarios. Para la mecánica de ingresos más a fondo en todo el mercado, el centro temático — la realidad del ROI en los ingresos por alquiler en Las Terrenas — es el punto de partida.
¿Cómo cambia CONFOTUR el impuesto sobre ese ingreso?
CONFOTUR protege el activo; las reglas del impuesto sobre la renta de la República Dominicana protegen gran parte del flujo de caja. En la práctica, una sola villa bien administrada a menudo paga poco o ningún impuesto sobre la renta.
Bajo la ley fiscal dominicana, los primeros $27,000/año de ingreso neto están efectivamente exentos de impuesto dentro del tramo de exención personal que aplica a las estructuras de alquiler CONFOTUR. El ingreso operativo neto de nuestra villa de ejemplo, de ~$15,200, queda cómodamente por debajo de ese límite — así que en este modelo, el impuesto sobre el ingreso por alquiler es $0.
Compárese con un alquiler en Florida, donde se pagaría 1-2% de impuesto anual a la propiedad sobre el valor de la vivienda y además se declararía el ingreso por alquiler dentro del tramo fiscal estadounidense. El panorama dominicano es estructuralmente más ligero.
Dónde sí aparece el impuesto sobre la renta
Al escalar — dos o tres villas, o una operación nocturna de alta ocupación que supera claramente los $27,000 netos — el impuesto sobre la renta dominicano aplica sobre el excedente. La DGII establece la escala; cómo interactúa esto con la declaración en el país de origen es donde un especialista se gana sus honorarios. Nuestra guía del impuesto sobre la renta por alquiler en la República Dominicana cubre los umbrales en detalle.
Los datos del FMI muestran a la República Dominicana entre las economías de más rápido crecimiento de la región, lo que respalda tanto los supuestos de demanda de alquiler como los de apreciación en este modelo — se puede revisar el perfil país de la República Dominicana del FMI para el contexto macroeconómico.
¿Cuánto añade la apreciación a lo largo de una década?
La apreciación es el mayor de los dos motores de retorno en una tenencia de 10 años, y CONFOTUR no protege la ganancia al momento de la salida: una reventa paga el impuesto de transferencia normal del 3%, y la ganancia tributa a una tasa fija del 10% para personas físicas.
Sienna proyecta una apreciación anual del 8%, en línea con el rango histórico de Las Terrenas de 8-12%. Aplicado a nuestra villa de $400,000, capitalizando al 8%:
| Año | Valor proyectado |
|---|---|
| Compra | $400,000 |
| Año 3 | ~$504,000 |
| Año 5 | ~$588,000 |
| Año 10 | ~$864,000 |
Eso equivale a aproximadamente $464,000 de apreciación proyectada a lo largo de la década — antes de contar un solo dólar de renta.
La ventaja inicial de la preconstrucción
Comprar en preconstrucción en Sienna significa pagar 15-25% por debajo del precio al finalizar. Ese descuento es apreciación que se captura en el momento en que el proyecto se entrega, adelantándose a la curva del 8%. Si está evaluando esto frente a comprar una unidad terminada, nuestro análisis de preconstrucción versus reventa expone las ventajas y desventajas.
Modelando la tenencia completa de 10 años
Aquí está la década completa para la villa de tres habitaciones de $400,000, usando los supuestos de proyección de Sienna.
El panorama acumulado
| Componente | Proyección a 10 años |
|---|---|
| Ingreso neto por alquiler (prom. ~$15,200/año, en aumento) | ~$175,000+ |
| Apreciación de la propiedad (8% capitalizado) | ~$464,000 |
| Impuesto a la propiedad pagado (CONFOTUR 0%) | $0 |
| Impuesto de transferencia pagado en la compra (CONFOTUR 0%) | $0 |
| Impuesto sobre el ingreso por alquiler (bajo el tramo de $27k; solo villas construidas por el desarrollador) | ~$0 |
Dos cosas destacan. Primero, la apreciación hace el trabajo pesado — razón por la cual el descuento de preconstrucción y la ubicación importan más que exprimir un punto adicional de rendimiento. Segundo, las líneas de impuestos están todas en cero, y eso no es una conveniencia de redondeo — es la diferencia estructural que marca CONFOTUR frente a una tenencia en Florida o Barbados.
La cifra principal de Sienna de hasta 16.1% de retorno anual total es la mezcla de rendimiento más apreciación más el 2-3% efectivo que añade la exención fiscal. Calcule sus propios números con la calculadora de ROI de Las Terrenas o la herramienta de proyección de ROI.
¿Tiene curiosidad de cómo se vería esta década para su presupuesto y tamaño de villa? Reserve un Discovery Tour y siéntese con el equipo para modelarlo contra el inventario real.
¿Por qué una tenencia de 10 años específicamente?
Porque permite que la apreciación y el ingreso por alquiler se capitalicen a lo largo de la mayor parte de la ventana de exención.
La exención corre durante 15 años a partir de la finalización de las obras de construcción del proyecto para una compra en preconstrucción — un detalle que vale la pena entender bien, y que nuestra guía de tiempos de CONFOTUR explica. Vender en el Año 10 deja atrás la exención: la Ley 195-13 excluye las transferencias posteriores a compradores externos, así que el precio de reventa debe basarse en la villa y su historial de alquiler, y no en los años de exención restantes.
Diez años también es tiempo suficiente para superar cualquier período de debilidad puntual en el mercado de alquiler, y lo bastante corto como para mantener el capital líquido para el siguiente movimiento. Las tenencias más cortas dependen demasiado del momento de la transacción; las tenencias mucho más largas inmovilizan el capital más allá de la ventana más valiosa de la exención.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿CONFOTUR realmente significa cero impuesto a la propiedad durante 15 años?
Una vez que la exención aplica, sí. La clasificación de Sienna es provisional (Resolución 203-2024, extendida por la Resolución 61-2026; definitiva presentada en julio de 2026, pendiente); el impuesto a la propiedad (IPI) queda entonces exento al 0% durante 15 años y el impuesto de transferencia es 0% en la compra, bajo la Ley 158-01. Las tasas estándar son 1% anual de IPI y 3% de impuesto de transferencia.
¿Mi ingreso por alquiler está libre de impuestos en la República Dominicana?
Los primeros $27,000/año de ingreso neto por alquiler caen dentro del tramo de exención, así que una sola villa bien administrada construida por el desarrollador a menudo no debe ningún impuesto sobre la renta dominicano una vez que aplica la resolución definitiva. El ingreso por encima de ese monto tributa según la escala de la DGII, y aún debe considerarse la declaración en el país de origen.
¿Qué retorno debería esperar en 10 años?
Sienna proyecta rendimientos de alquiler de 6-9%, apreciación anual del 8%, y hasta 16.1% de retorno anual total. En una villa de $400,000, esto se traduce en aproximadamente $464,000 en apreciación más $175,000+ en renta neta a lo largo de la década.
¿Puedo vender antes de que termine la exención de 15 años?
Sí, y a menudo es inteligente hacerlo. Una venta en el Año 10 captura una década de apreciación e ingreso por alquiler; simplemente no cuente con que el comprador herede los años de exención restantes, porque la Ley 195-13 excluye las transferencias posteriores a terceros.
¿Cómo se compara esto con una propiedad de alquiler en Florida?
Florida cobra 1-2% de impuesto anual a la propiedad sin exención equivalente, y los precios de compra son 45-60% más altos que villas comparables en Las Terrenas. La estructura dominicana es sustancialmente más ligera tanto en el aspecto fiscal como en el precio de entrada.
Cifras clave para recordar
Una villa Sienna exenta de CONFOTUR está construida para capitalizarse: la renta cubre los costos y a menudo cae bajo el tramo de $27,000 (villa construida por el desarrollador; la exención del ingreso por alquiler entra en vigor con la resolución definitiva), la apreciación del 8% impulsa la mayor parte del retorno, y la exención de 15 años mantiene en cero los impuestos a la propiedad y de transferencia durante toda la tenencia. En una villa de tres habitaciones de $400,000, la década se traduce en cientos de miles en ganancia combinada con las líneas de impuestos marcando cero.
Si está listo para poner a prueba estos números contra una villa específica y su propia situación fiscal, contacte al equipo de Sienna o comience su proceso de compra. Traiga sus supuestos — modelaremos la década juntos, línea por línea.
Este artículo ofrece información general sobre propiedades en la República Dominicana y no constituye asesoramiento financiero, legal ni fiscal personalizado. Cifras como los beneficios de CONFOTUR, los impuestos y los rendimientos dependen de tus circunstancias y pueden cambiar — confirma los detalles con un abogado dominicano colegiado, un asesor fiscal o la autoridad correspondiente antes de tomar una decisión.
¿Tienes preguntas sobre esto?
Habla directamente con nuestro equipo de ventas — te responderemos por WhatsApp o por teléfono.
Escrito por
Sienna Terrenas Editorial Team
The Sienna Terrenas editorial team covers buying, owning, and living in Las Terrenas, Dominican Republic — from the purchase process and CONFOTUR tax strategy to villa construction and Caribbean community life, drawing on the team's on-the-ground experience in the area. Conoce al equipo de Sienna Terrenas.
