CONFOTUR elimina el impuesto a la propiedad y de transferencia dominicano — pero el IRS igual quiere saber sobre su villa Sienna. Así se combina la exención con el FBAR, el Formulario 8938 y el ingreso por alquiler extranjero para compradores de EE. UU.
CONFOTUR elimina su impuesto a la propiedad y el impuesto de transferencia en República Dominicana durante 15 años — pero no hace nada respecto a sus obligaciones de declaración en Estados Unidos. Como ciudadano estadounidense o titular de green card, usted sigue declarando ingresos mundiales y cuentas en el extranjero ante el IRS sin importar dónde compre. La buena noticia: los dos sistemas no chocan entre sí, y con la estructura correcta rara vez paga impuestos dos veces sobre el mismo dólar.
La versión corta
- CONFOTUR es un beneficio dominicano: 0% de impuesto a la propiedad (IPI) y 0% de impuesto de transferencia por hasta 15 años desde la finalización de las obras, para el primer comprador de lo que un desarrollador calificado construye y entrega.
- El IRS igual exige declarar ingresos mundiales y ciertos activos extranjeros — CONFOTUR no lo exime de eso.
- El ingreso por alquiler de su villa es gravable en EE. UU.; el Foreign Tax Credit (crédito fiscal extranjero) compensa lo que pagaría dos veces.
- El FBAR (FinCEN 114) y el Formulario 8938 se activan por cuentas en el extranjero, no por la villa en sí — pero una cuenta bancaria dominicana que abra en torno a ella (por ejemplo, para cobrar el alquiler) puede alcanzar esos umbrales.
- Sienna mantiene una clasificación provisional de CONFOTUR (Resolución 203-2024, extendida por la Resolución 61-2026); la definitiva fue presentada en julio de 2026 y está pendiente, así que confirme el estatus antes de cerrar.
¿Qué exime exactamente CONFOTUR para un comprador estadounidense?
CONFOTUR es un programa dominicano de incentivos turísticos bajo la Ley 158-01, y solo exime de impuestos dominicanos — no de los estadounidenses. En una villa de obra nueva que un desarrollador calificado construye y entrega, elimina el 3% de impuesto de transferencia al cierre y el 1% de impuesto anual a la propiedad (IPI) durante 15 años.
Qué está cubierto — y qué no
La exención sigue lo que el desarrollador construye y entrega bajo su contrato de construcción. Si compra un lote y una villa Sienna como paquete entregado, tanto el terreno como la estructura quedan dentro del beneficio. Si compra solo un lote y construye su propia villa fuera de ese contrato, está exento únicamente sobre el valor del terreno — el 3% de impuesto de transferencia y el 1% de IPI sobre el terreno, y nada más. En una villa construida por el desarrollador, la exención del impuesto sobre ingresos por alquiler entra en vigor con la resolución definitiva; el ingreso por alquiler de una villa autoconstruida es gravable.
Si desea conocer toda la mecánica de cómo el programa califica los proyectos, nuestra guía de CONFOTUR explicado para inversión en República Dominicana repasa la Ley 158-01 en detalle. Para el lado estadounidense, siga leyendo.
CONFOTUR es una exención fiscal dominicana. No es un escudo contra el IRS — los dos gobiernos gravan cosas distintas, y usted responde ante ambos.
¿Los ciudadanos estadounidenses siguen debiendo impuestos en EE. UU. por una propiedad con CONFOTUR?
Sí — Estados Unidos grava a sus ciudadanos y residentes sobre el ingreso mundial, así que la exención dominicana de CONFOTUR no reduce su factura en EE. UU. Lo que sí hace es cambiar el tamaño del impuesto dominicano que de otro modo podría acreditar contra su obligación estadounidense.
Dónde se encuentran los dos sistemas
Ser propietario de la villa no es un evento gravable en EE. UU. El momento en que el impuesto entra en juego es cuando la villa genera dinero (alquiler) o cuando usted la vende (ganancia de capital). Ambos son reportables en su declaración de EE. UU. sin importar CONFOTUR.
Esta es la conclusión práctica: como CONFOTUR reduce a cero su impuesto a la propiedad dominicano, usted tiene menos impuesto extranjero para acreditar — pero también conserva más efectivo, ya que no paga ese 1% de IPI cada año. Según el IRS, las personas estadounidenses deben declarar el ingreso de fuente extranjera incluso cuando un tratado o un programa extranjero reduce el impuesto adeudado en el exterior.
¿Cómo se grava el ingreso por alquiler de una villa dominicana?
El ingreso por alquiler es gravable en ambos países — pero el Foreign Tax Credit generalmente evita que se le grave dos veces por el mismo dólar. República Dominicana grava el ingreso por alquiler localmente; Estados Unidos lo grava de nuevo en su Formulario 1040, y luego le permite acreditar el impuesto dominicano que pagó.
El lado dominicano
La autoridad fiscal dominicana, la DGII, grava el ingreso neto por alquiler obtenido en el país. En una villa construida por el desarrollador, CONFOTUR exime el ingreso por alquiler solo una vez que aplica la resolución definitiva (pendiente para Sienna); hasta entonces, y en villas autoconstruidas, una villa alquilada genera una obligación fiscal dominicana. Para un desglose completo, vea nuestra guía del impuesto sobre ingresos por alquiler en República Dominicana.
El lado estadounidense
En su declaración de EE. UU., ese mismo ingreso por alquiler va en el Schedule E, y usted reclama un Foreign Tax Credit (Formulario 1116) por el impuesto dominicano sobre la renta que pagó. También puede depreciar la villa según el cronograma del IRS para propiedad extranjera y deducir los costos operativos. Nuestro artículo sobre depreciación y deducciones por mobiliario en una villa dominicana alquilada cubre lo que permite EE. UU. y lo que CONFOTUR no toca.
| Evento fiscal | República Dominicana (con CONFOTUR) | Estados Unidos |
|---|---|---|
| Compra (impuesto de transferencia) | 0% (exento) | No es un evento gravable |
| Impuesto anual a la propiedad | 0% por hasta 15 años desde la finalización de las obras (IPI exento) | No aplica |
| Ingreso por alquiler | Gravado por la DGII hasta que aplique la resolución definitiva; exento después solo en villas construidas por el desarrollador | Schedule E; compensado por el crédito del Formulario 1116 |
| Ganancia de capital en venta | Aplican las reglas dominicanas de ganancias de capital | Se declara; se acredita el impuesto extranjero |
| Cuentas en el extranjero | N/A | FBAR + Formulario 8938 si se alcanzan los umbrales |
¿Comprar en la RD activa el FBAR o el Formulario 8938?
La villa en sí no — pero las cuentas bancarias alrededor de ella sí pueden hacerlo. El FBAR y el Formulario 8938 se activan por cuentas y activos financieros en el extranjero, no por bienes raíces extranjeros de propiedad directa.
FBAR (Formulario 114 de FinCEN)
Si el total de sus cuentas financieras en el extranjero supera los $10,000 en algún momento del año, debe presentar un FBAR. Una cuenta bancaria dominicana que mantenga, por ejemplo una que cobra el alquiler, puede superar ese umbral rápidamente. La cuenta es reportable; el bien raíz no lo es.
Formulario 8938 (FATCA)
El Formulario 8938 tiene umbrales más altos que varían según el estado civil de declaración y si usted vive en el extranjero. Nuevamente, los bienes raíces de propiedad directa quedan excluidos — pero si usted posee la villa a través de una empresa dominicana, la participación en la empresa en sí puede convertirse en un activo extranjero reportable. Esa decisión de estructuración importa, y la cubrimos en nombre personal vs. empresa dominicana para la compra de una villa.
Las sanciones del FBAR por incumplimiento no intencional pueden alcanzar miles de dólares por cuenta por año. El formulario es gratuito de presentar — el error es no presentarlo, no el impuesto que representa.
¿Debería un comprador estadounidense mantener la villa a título personal o a través de una empresa?
Para la mayoría de los compradores estadounidenses de una sola villa Sienna, la titularidad personal es más simple — pero la respuesta depende de cuántas propiedades posea y de sus planes patrimoniales. La titularidad personal lo mantiene fuera de la declaración de corporaciones extranjeras; una empresa dominicana puede añadir la complejidad del Formulario 5471 a su declaración de EE. UU.
El equilibrio
Si mantiene la villa a su propio nombre, declara el ingreso por alquiler en el Schedule E, presenta el FBAR de las cuentas, y listo. Si la mantiene a través de una SRL dominicana, puede añadir el Formulario 5471 (declaración informativa de EE. UU. para corporaciones extranjeras) — papeleo real, honorarios contables reales. La vía empresarial se justifica principalmente para inversionistas con múltiples propiedades o metas específicas de herencia, lo que nuestra guía sobre transmitir una propiedad caribeña a herederos desglosa.
Cualquiera sea el camino que tome, el beneficio de CONFOTUR se vincula a su compra con el desarrollador (no se transfiere en una reventa), y el equipo multilingüe de Sienna se encarga de la documentación dominicana. La declaración en EE. UU. depende de usted y de su contador — así que lleve uno que ya haya manejado un alquiler extranjero antes.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿CONFOTUR reduce lo que le debo al IRS?
No. CONFOTUR solo exime impuestos dominicanos (propiedad, transferencia y, en villas construidas por el desarrollador, el ingreso por alquiler). El IRS grava su ingreso mundial de todos modos, aunque el Foreign Tax Credit evita la doble tributación sobre el ingreso por alquiler y las ganancias.
¿Tengo que declarar mi villa Sienna en mi declaración de impuestos de EE. UU.?
No la propiedad en sí mientras simplemente sea su dueño. Usted declara el ingreso por alquiler cuando genera dinero, la ganancia de capital cuando la vende, y cualquier cuenta bancaria extranjera conectada a ella mediante el FBAR y posiblemente el Formulario 8938.
¿El ingreso por alquiler de mi villa está exento bajo CONFOTUR?
Solo en una villa construida por el desarrollador, y solo una vez que aplica la resolución definitiva (pendiente para Sienna). Hasta entonces, y en una villa autoconstruida, el alquiler es gravado por la DGII en la RD y declarado al IRS en EE. UU.
¿Sienna está aprobada bajo CONFOTUR?
Sienna mantiene un estatus provisional de CONFOTUR bajo la Resolución 203-2024. El estatus provisional es un hito real pero no equivale a la aprobación final — confirme el estatus actual con el equipo antes de cerrar, y vea nuestro artículo sobre los tiempos de CONFOTUR para compradores en preconstrucción sobre cuándo comienza el reloj de los 15 años.
¿Pagaré impuestos dos veces por el mismo dólar de alquiler?
Generalmente no. Usted paga el impuesto sobre la renta dominicano a la DGII, y luego reclama un Foreign Tax Credit en el Formulario 1116 contra su obligación en EE. UU. sobre ese ingreso. La doble tributación es la excepción, no la regla.
En resumen
CONFOTUR es una exención real de 15 años del impuesto a la propiedad y de transferencia dominicano — con un valor de $50,000+ a lo largo de su vigencia — pero deja sus obligaciones de declaración en EE. UU. exactamente donde estaban. Declare el ingreso mundial, presente el FBAR de las cuentas, y apóyese en el Foreign Tax Credit, y los dos sistemas coexisten sin problemas. Para ver cómo funcionan los números en una villa Sienna específica, reserve un Discovery Tour en Las Terrenas y siéntese con nuestro equipo y especialistas legales.
Este artículo ofrece información general sobre propiedades en la República Dominicana y no constituye asesoramiento financiero, legal ni fiscal personalizado. Cifras como los beneficios de CONFOTUR, los impuestos y los rendimientos dependen de tus circunstancias y pueden cambiar — confirma los detalles con un abogado dominicano colegiado, un asesor fiscal o la autoridad correspondiente antes de tomar una decisión.
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Escrito por
Sienna Terrenas Editorial Team
The Sienna Terrenas editorial team covers buying, owning, and living in Las Terrenas, Dominican Republic — from the purchase process and CONFOTUR tax strategy to villa construction and Caribbean community life, drawing on the team's on-the-ground experience in the area. Conoce al equipo de Sienna Terrenas.
