CONFOTUR elimina el impuesto a la propiedad y de transferencia dominicano — pero el IRS todavía quiere saber sobre su villa en Sienna. Así se relaciona la exención con el FBAR, el Formulario 8938 y el ingreso por alquiler extranjero para compradores estadounidenses.
CONFOTUR elimina su impuesto a la propiedad y su impuesto de transferencia en República Dominicana durante 15 años — pero no hace nada respecto a sus obligaciones de declaración en Estados Unidos. Como ciudadano estadounidense o titular de una tarjeta de residencia permanente (green card), usted debe declarar sus ingresos y cuentas en el extranjero ante el IRS sin importar dónde compre. La buena noticia: los dos sistemas no se contraponen, y con la estructura adecuada rara vez se paga impuesto dos veces sobre el mismo dólar.
La versión corta
- CONFOTUR es un beneficio dominicano: 0% de impuesto a la propiedad (IPI) y 0% de impuesto de transferencia durante 15 años sobre lo que un desarrollador calificado construye y entrega.
- El IRS sigue exigiendo que usted declare ingresos mundiales y ciertos activos extranjeros — CONFOTUR no lo exime de eso.
- El ingreso por alquiler de su villa es gravable en Estados Unidos; el Crédito Fiscal Extranjero compensa lo que pagaría dos veces.
- El FBAR (FinCEN 114) y el Formulario 8938 se activan por cuentas en el extranjero, no por la villa en sí — pero las cuentas de depósito en garantía (escrow) y las cuentas operativas alrededor de ella pueden alcanzar esos umbrales.
- Sienna tiene estatus provisional de CONFOTUR bajo la Resolución 203-2024; la aprobación final no es lo mismo que la provisional, y usted debería confirmar el estatus antes del cierre.
¿Qué exime realmente CONFOTUR para un comprador estadounidense?
CONFOTUR es un programa dominicano de incentivo turístico bajo la Ley 158-01, y lo exime únicamente de impuestos dominicanos — no de los estadounidenses. En una villa de construcción nueva que un desarrollador calificado construye y entrega, elimina el 3% de impuesto de transferencia al cierre y el 1% de impuesto anual a la propiedad (IPI) durante 15 años.
Qué está cubierto — y qué no
La exención sigue lo que el desarrollador construye y entrega bajo su contrato de construcción. Si compra un lote y una villa de Sienna como un paquete entregado, tanto el terreno como la estructura quedan dentro del beneficio. Si compra solo un lote y construye su propia villa fuera de ese contrato, queda exento únicamente sobre el valor del terreno — el 3% de impuesto de transferencia y el 1% de IPI sobre el terreno, y nada más. El ingreso por alquiler que genere la villa nunca está exento por CONFOTUR.
Si desea conocer a fondo la mecánica de cómo el programa califica a los proyectos, nuestra guía de CONFOTUR explicado para inversión en República Dominicana recorre la Ley 158-01 en detalle. Para el lado estadounidense, continúe leyendo.
CONFOTUR es una exoneración fiscal dominicana. No es un escudo contra el IRS — los dos gobiernos gravan cosas distintas, y usted responde ante ambos.
¿Los ciudadanos estadounidenses siguen debiendo impuestos en EE. UU. por una propiedad con CONFOTUR?
Sí — Estados Unidos grava a sus ciudadanos y residentes sobre el ingreso mundial, por lo que la exención dominicana de CONFOTUR no reduce su factura en EE. UU. Lo que sí hace es cambiar el tamaño del impuesto dominicano que de otro modo podría acreditar contra su obligación en EE. UU.
Dónde se encuentran los dos sistemas
Ser propietario de la villa no es un evento gravable en Estados Unidos. El momento en que el impuesto entra en juego es cuando la villa genera dinero (alquiler) o cuando usted la vende (ganancia de capital). Ambos deben declararse en su declaración de EE. UU. sin importar CONFOTUR.
Aquí está la consecuencia práctica: como CONFOTUR reduce a cero su impuesto a la propiedad dominicano, usted tiene menos impuesto extranjero para acreditar — pero también conserva más efectivo, ya que no paga ese 1% de IPI cada año. Según el IRS, las personas estadounidenses deben declarar el ingreso de fuente extranjera incluso cuando un tratado o un programa extranjero reduce el impuesto debido en el exterior.
¿Cómo se grava el ingreso por alquiler de una villa dominicana?
El ingreso por alquiler es gravable en ambos países — pero el Crédito Fiscal Extranjero generalmente evita que se le grave dos veces sobre el mismo dólar. República Dominicana grava el ingreso por alquiler localmente; Estados Unidos lo grava nuevamente en su Formulario 1040, y luego le permite acreditar el impuesto dominicano que pagó.
El lado dominicano
La autoridad fiscal dominicana, la DGII, grava el ingreso neto por alquiler generado en el país. CONFOTUR no exime el ingreso por alquiler, por lo que una villa alquilada genera una obligación fiscal dominicana incluso durante la exoneración de 15 años del impuesto a la propiedad. Para un desglose completo, vea nuestra guía de impuestos sobre ingresos por alquiler en República Dominicana.
El lado estadounidense
En su declaración de EE. UU., ese mismo ingreso por alquiler se declara en el Schedule E, y usted reclama un Crédito Fiscal Extranjero (Formulario 1116) por el impuesto sobre la renta dominicano que pagó. También puede depreciar la villa según el calendario del IRS para propiedades extranjeras y deducir los costos operativos. Nuestro artículo sobre depreciación y deducciones por mobiliario en una villa dominicana alquilada cubre lo que Estados Unidos permite y lo que CONFOTUR no toca.
| Evento fiscal | República Dominicana (con CONFOTUR) | Estados Unidos |
|---|---|---|
| Compra (impuesto de transferencia) | 0% (exento) | No es un evento gravable |
| Impuesto anual a la propiedad | 0% durante 15 años (IPI exento) | No aplica |
| Ingreso por alquiler | Gravado por la DGII (no exento) | Schedule E; compensado por el crédito del Formulario 1116 |
| Ganancia de capital en venta | Aplican las reglas dominicanas de ganancia de capital | Se declara; se acredita el impuesto extranjero |
| Cuentas extranjeras | N/A | FBAR + Formulario 8938 si se alcanzan los umbrales |
¿Comprar en RD activa el FBAR o el Formulario 8938?
La villa en sí no lo hace — pero las cuentas bancarias alrededor de ella sí pueden. El FBAR y el Formulario 8938 se activan por cuentas y activos financieros extranjeros, no por bienes inmuebles extranjeros de propiedad directa.
FBAR (Formulario 114 de FinCEN)
Si el total de sus cuentas financieras en el extranjero supera los $10,000 en cualquier momento del año, debe presentar un FBAR. Una cuenta de depósito en garantía dominicana que contenga sus depósitos durante la construcción, o una cuenta operativa que recaude el alquiler, puede superar ese umbral rápidamente. La cuenta es declarable; el bien inmueble no lo es.
Formulario 8938 (FATCA)
El Formulario 8938 tiene umbrales más altos que varían según el estatus de declaración y si usted vive en el extranjero. Nuevamente, los bienes inmuebles de propiedad directa quedan excluidos — pero si usted posee la villa a través de una empresa dominicana, la participación en la empresa en sí misma puede convertirse en un activo extranjero declarable. Esa decisión de estructuración importa, y la abordamos en nombre personal frente a empresa dominicana para la compra de una villa.
Las multas por FBAR por incumplimiento no intencional pueden alcanzar miles de dólares por cuenta por año. El formulario es gratuito de presentar — el error está en no presentarlo, no en el impuesto que representa.
¿Debería un comprador estadounidense poseer la villa de forma personal o a través de una empresa?
Para la mayoría de los compradores estadounidenses de una sola villa en Sienna, la propiedad personal es más simple — pero la respuesta depende de cuántas propiedades tenga y de sus planes patrimoniales. La propiedad personal lo mantiene fuera de la declaración de corporaciones extranjeras; una empresa dominicana puede agregar la complejidad del Formulario 5471 a su declaración de EE. UU.
El compromiso
Si posee la villa a su propio nombre, declara el ingreso por alquiler en el Schedule E, presenta el FBAR sobre las cuentas, y con eso termina. Si la posee a través de una SRL dominicana, puede añadir el Formulario 5471 (declaración informativa de EE. UU. para corporaciones extranjeras) — papeleo real, honorarios de contador reales. La vía de la empresa se justifica principalmente para inversionistas con múltiples propiedades o metas específicas de herencia, lo cual nuestra guía sobre transmitir una propiedad caribeña a herederos desglosa.
Cualquiera que sea el camino que elija, el beneficio de CONFOTUR queda ligado a la propiedad, y el equipo multilingüe de Sienna maneja la documentación dominicana. La declaración en EE. UU. depende de usted y de su contador (CPA) — así que traiga uno que ya haya manejado un alquiler extranjero antes.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿CONFOTUR reduce lo que le debo al IRS?
No. CONFOTUR solo exime el impuesto a la propiedad y de transferencia dominicano. El IRS grava su ingreso mundial de todos modos, aunque el Crédito Fiscal Extranjero evita la doble tributación sobre el ingreso por alquiler y las ganancias.
¿Tengo que declarar mi villa de Sienna en mi declaración de impuestos de EE. UU.?
No la propiedad en sí mientras simplemente sea su dueño. Usted declara el ingreso por alquiler cuando genera dinero, la ganancia de capital cuando la vende, y cualquier cuenta bancaria extranjera relacionada mediante el FBAR y posiblemente el Formulario 8938.
¿El ingreso por alquiler de mi villa está exento por CONFOTUR?
No. CONFOTUR cubre el impuesto a la propiedad (IPI) y el impuesto de transferencia sobre lo que el desarrollador construye y entrega — nunca el ingreso por alquiler. El alquiler es gravado por la DGII en RD y declarado ante el IRS en EE. UU.
¿Sienna tiene la aprobación de CONFOTUR?
Sienna tiene estatus provisional de CONFOTUR bajo la Resolución 203-2024. El estatus provisional es un hito real pero no es lo mismo que la aprobación final — confirme el estatus actual con el equipo antes de cerrar, y consulte nuestro artículo sobre los tiempos de CONFOTUR para compradores en preconstrucción sobre cuándo empieza a correr el período de 15 años.
¿Pagaré impuestos dos veces sobre el mismo dólar de alquiler?
En general, no. Usted paga el impuesto sobre la renta dominicano a la DGII, y luego reclama un Crédito Fiscal Extranjero en el Formulario 1116 contra su obligación en EE. UU. sobre ese ingreso. La doble tributación es la excepción, no la regla.
La conclusión
CONFOTUR es una exoneración genuina de 15 años del impuesto a la propiedad y de transferencia dominicano — con un valor de $50,000+ a lo largo de su vigencia — pero deja sus obligaciones de declaración en EE. UU. exactamente donde estaban. Declare el ingreso mundial, presente el FBAR sobre las cuentas, y apóyese en el Crédito Fiscal Extranjero, y los dos sistemas coexisten sin fricciones. Para ver cómo funcionan los números en una villa específica de Sienna, reserve un Discovery Tour en Las Terrenas y siéntese con nuestro equipo y especialistas legales.
Este artículo ofrece información general sobre propiedades en la República Dominicana y no constituye asesoramiento financiero, legal ni fiscal personalizado. Cifras como los beneficios de CONFOTUR, los impuestos y los rendimientos dependen de tus circunstancias y pueden cambiar — confirma los detalles con un abogado dominicano colegiado, un asesor fiscal o la autoridad correspondiente antes de tomar una decisión.
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Escrito por
Sienna Terrenas Editorial Team
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