Un alquiler en EE. UU. no puede canjearse con impuestos diferidos por una villa dominicana. Aquí se explica cuándo sí funciona un intercambio 1031 de extranjero a extranjero, y por qué el plazo de 45/180 días rara vez encaja con una compra en preconstrucción.
No. No se puede hacer un intercambio 1031 de una propiedad en EE. UU. hacia una villa en República Dominicana, porque la Sección 1031 del Código de Rentas Internas (Internal Revenue Code) establece que los bienes raíces en EE. UU. y los bienes raíces extranjeros no son "de la misma naturaleza" (like kind). Un intercambio 1031 de propiedad extranjera solo funciona de extranjero a extranjero: se vende una propiedad de inversión fuera de EE. UU. y se compra otra fuera de EE. UU. Aun así, los plazos de 45 y 180 días rara vez encajan con una compra en preconstrucción.
La versión corta
- Propiedad en EE. UU. → villa dominicana: no permitido bajo la Sección 1031(h). Se debe pagar impuesto sobre la ganancia en el año de la venta.
- Propiedad extranjera → villa dominicana: esto puede calificar si ambas propiedades se mantienen con fines de inversión y un intermediario calificado retiene el dinero.
- El plazo: 45 días para identificar la propiedad de reemplazo y 180 días para recibirla. La construcción no pausa ninguno de los dos plazos.
- El problema de la preconstrucción: solo cuenta para el intercambio la propiedad real que ya se haya recibido, o las mejoras efectivamente construidas, para el día 180.
- Sistemas separados: un intercambio 1031 difiere únicamente el impuesto de EE. UU. Los impuestos dominicanos y el CONFOTUR siguen sus propias reglas.
Esto es información general, no asesoría fiscal. Su situación requiere un asesor fiscal calificado de EE. UU.
¿Se puede hacer un intercambio 1031 desde una propiedad en EE. UU. hacia República Dominicana?
No. El estatuto lo descarta explícitamente. La Sección 1031(h) del Código de Rentas Internas establece que los bienes raíces ubicados en Estados Unidos y los bienes raíces ubicados fuera de Estados Unidos no son propiedad de la misma naturaleza. Desde la Ley de Reducción de Impuestos y Empleos (Tax Cuts and Jobs Act) de 2017, la Sección 1031 también aplica únicamente a bienes raíces. No se puede evadir la regla intercambiando muebles, equipos u otros activos.
Qué significa esto para un alquiler en EE. UU. que se desea vender
Supongamos que se posee un condominio de alquiler en Orlando con una ganancia considerable en papel, y se desea trasladar ese dinero hacia una villa en las colinas sobre Las Terrenas. Vender el condominio genera un impuesto federal sobre ganancias de capital y una recuperación de depreciación en el año de la venta, igual que si no se comprara nada después. Un intermediario calificado no puede resolver esto. El problema está en dónde se ubica la propiedad, no en el papeleo.
La regla funciona en ambas direcciones
Si más adelante se vende una villa dominicana, tampoco se puede intercambiar por una propiedad en EE. UU. ¿Se planea mantener este capital en el extranjero de forma permanente, o traerlo de vuelta algún día? Conviene responder eso antes de comprar. Si se trae de vuelta, se pagará el impuesto sobre la ganancia en ese momento.
¿Cuándo funciona realmente un intercambio extranjero de la misma naturaleza?
Un intercambio de extranjero a extranjero puede calificar. Los bienes raíces de inversión fuera de EE. UU. cuentan como de la misma naturaleza que otros bienes raíces de inversión fuera de EE. UU. Los ciudadanos estadounidenses y los titulares de tarjeta verde (green card) tributan sobre sus ingresos mundiales, de modo que el IRS grava la ganancia de un alquiler en México, Costa Rica o Francia. Un intercambio extranjero de la misma naturaleza puede diferir ese impuesto.
La situación es bastante común. La investigación anual Wealth Report de Knight Frank hace seguimiento de cómo los compradores de alto patrimonio distribuyen segundas residencias y propiedades de inversión en distintos mercados internacionales. Muchos inversionistas de EE. UU. ya poseen propiedades en el extranjero que podrían intercambiar.
Las condiciones que siguen aplicando
- Uso de inversión en ambos lados: ninguna de las dos propiedades puede ser su residencia personal.
- Un intermediario calificado retiene los fondos: si el efectivo pasa por sus manos, el intercambio falla.
- Valor igual o mayor: para diferir toda la ganancia, hay que reinvertir todo el producto neto. Cualquier efectivo sobrante ("boot") es gravable.
- El mismo contribuyente: la persona o entidad que vendió debe tomar el título de la propiedad de reemplazo.
¿Qué pasa con una villa vacacional que también se usa personalmente?
El Procedimiento Administrativo (Revenue Procedure) 2008-16 ofrece la prueba de puerto seguro del IRS para esto. Una vivienda cuenta como propiedad de inversión si se posee durante al menos 24 meses después del intercambio. En cada uno de esos dos períodos de 12 meses, hay que alquilarla a renta de mercado durante 14 días o más. El uso personal no puede superar los 14 días o el 10% de los días alquilados, lo que sea mayor. Esto hace que el desempeño de alquiler de la villa sea central para su plan. Nuestro análisis de ingresos por alquiler en Las Terrenas permite evaluar si una villa realmente funcionaría como alquiler.
¿Qué intercambios califican? Una referencia sobre el intercambio 1031 en República Dominicana
La siguiente tabla cubre las situaciones más comunes. La segunda fila es la única vía hacia una villa dominicana.
| Usted vende | Usted compra | ¿De la misma naturaleza bajo la Sección 1031? | Qué sucede con la ganancia |
|---|---|---|---|
| Propiedad de alquiler en EE. UU. | Villa en República Dominicana | No, bajo la Sección 1031(h) | Impuesto de EE. UU. debido en el año de la venta |
| Propiedad de alquiler en el extranjero (p. ej., México, Costa Rica) | Villa en República Dominicana | Puede calificar | Impuesto de EE. UU. diferido si se cumplen todas las reglas; el país extranjero puede seguir gravando la venta |
| Villa en República Dominicana | Propiedad de alquiler en EE. UU. | No | Impuesto de EE. UU. debido; también aplican las reglas dominicanas sobre la venta |
| Villa en República Dominicana | Otro alquiler en el extranjero | Puede calificar | Impuesto de EE. UU. diferido |
| Su residencia principal, en cualquier lugar | Cualquier villa | No, porque no es propiedad de inversión | La exclusión de venta de vivienda de la Sección 121 puede aplicar por separado |
La gente a menudo malinterpreta la segunda fila. Un intercambio 1031 difiere únicamente el impuesto federal de EE. UU. México, Francia o donde sea que esté ubicada su propiedad actual gravará la venta según su propia ley. Si un crédito fiscal extranjero luego compensa el lado de EE. UU. depende de sus números, y su asesor debe calcularlo.
¿Por qué es tan difícil cumplir el cronograma 1031 en preconstrucción?
Los plazos son fijos, y un cronograma de construcción no encaja con ellos. Desde el día en que cierra su propiedad anterior, tiene 45 días calendario para identificar por escrito la propiedad de reemplazo. Tiene 180 días para recibirla, o menos si la fecha de vencimiento de su declaración de impuestos (incluidas las prórrogas) llega primero. Los fines de semana, días festivos y las colas de permisos no detienen el reloj.
| Plazo | Qué requiere el intercambio | Qué implica normalmente una compra en preconstrucción |
|---|---|---|
| Día 0 | Cierra su propiedad anterior; el intermediario calificado retiene los fondos | Reserva, en Sienna con un depósito reembolsable de $5,000 |
| Para el día 45 | Identificar por escrito la propiedad de reemplazo (regla de las tres propiedades o del 200%) | Elegir un lote y un plano de villa; su abogado revisa el contrato y el título |
| Para el día 180 | Recibir la propiedad de reemplazo | Puede cerrarse el lote; la villa se paga por etapas y se entrega más adelante |
| Después del día 180 | Nada más cuenta para el intercambio | Cualquier dinero del intercambio aún sin usar se convierte en boot gravable |
Las reglas de identificación provienen del Reglamento del Tesoro §1.1031(k)-1. Se pueden nombrar hasta tres propiedades de cualquier valor, o cualquier número de propiedades si su valor combinado no supera el 200% de la propiedad vendida.
El lote puede encajar en el plazo. La villa, por lo general, no.
El terreno es propiedad real. Se puede cerrar un lote y tomar el título dentro de los 180 días. Una villa que no ha sido construida es solo un derecho contractual hasta que existe. El Procedimiento Administrativo 2000-37 permite un "intercambio de mejoras" (improvement exchange), en el que un titular de acomodación de intercambio (exchange accommodation titleholder) retiene la propiedad mientras se realiza la construcción. Sin embargo, solo cuentan las mejoras efectivamente en pie para el día 180, y una construcción completa de villa, desde los cimientos hasta la entrega, rara vez termina en seis meses.
El precio dificulta aún más esto. Los lotes en Sienna comienzan en $74,100, y las villas van de $200,100 a $926,550 solo por la villa. Si su venta en el extranjero generó más que el precio del lote, cerrar solo el lote deja la diferencia como boot gravable. En la mayoría de los intercambios, la mayor parte del valor debe ir hacia la villa, y la villa es precisamente la parte que no encaja en el plazo.
La capa extranjera añade trabajo
La mayoría de los intermediarios calificados de EE. UU. están preparados para cierres dentro de EE. UU. Varias cosas requieren especialistas en ambos países:
- retener el título dominicano a través de un titular de acomodación
- transferir los fondos vía wire hacia un cierre dominicano
- confirmar cuándo se ha "recibido" legalmente la propiedad bajo el registro de título dominicano
También podría ser necesario viajar con poca anticipación dentro de una ventana de 45 días. La página de información del país República Dominicana del Departamento de Estado detalla los requisitos de entrada para titulares de pasaporte estadounidense.
¿Cómo afecta la estructura de propiedad a un intercambio extranjero de la misma naturaleza?
El reemplazo debe ser propiedad real, en manos del mismo contribuyente que vendió. Eso limita cómo se puede poseer la villa.
Comprar a través de una empresa dominicana
Si se compra a través de una empresa dominicana, se están comprando acciones, y las acciones no son propiedad real. Eso generalmente pone fin al tratamiento de la misma naturaleza. La excepción es una entidad tratada como "disregarded" para efectos fiscales de EE. UU., y cómo clasifica el IRS a una SRL dominicana es una cuestión técnica para su asesor. Nuestra guía sobre poseer una villa a título personal o a través de una empresa explica las ventajas y desventajas en el lado dominicano.
Participaciones fraccionadas
El modelo fraccionado de Sienna comienza desde aproximadamente $190,000 por participación. Cada propiedad tiene 2 a 3 copropietarios, y cada copropietario recibe 10, 15 o 20 días al año. Si una participación cuenta como un interés indiviso en bienes raíces o como un interés en una entidad determina si puede formar parte de un intercambio. Sus días fijos de uso también deben situarse dentro de los límites de uso personal mencionados arriba. Solicite primero los documentos de la estructura y no asuma que una participación califica.
¿Un intercambio 1031 modifica sus impuestos dominicanos o el CONFOTUR?
No. Un intercambio 1031 difiere el impuesto de EE. UU., mientras que el CONFOTUR es una exención dominicana bajo la Ley 158-01. Usar uno no tiene efecto sobre el otro.
Sienna cuenta con una clasificación provisional bajo la Resolución 203-2024, extendida por la Resolución 61-2026. La clasificación definitiva fue presentada en julio de 2026 y aún está pendiente, y los beneficios entran en vigor solo una vez que se emita. Para un lote más una villa construida por Sienna, los beneficios serían:
- 0% de impuesto de transferencia al cierre, en lugar del 3% estándar
- 0% de impuesto anual sobre la propiedad (IPI), en lugar del 1% estándar, por hasta 15 años contados desde la finalización de las obras del proyecto
Los beneficios aplican solo al primer comprador que compra directamente al desarrollador. No se transfieren a un comprador posterior en una reventa.
Podría pensarse en comprar el lote y contratar a un constructor propio para controlar el cronograma. Si se hace esto, el CONFOTUR cubre únicamente el valor del terreno, y sus ingresos por alquiler siguen siendo gravables.
Un intercambio 1031 puede diferir lo que se debe al IRS. El CONFOTUR, una vez emitida la clasificación definitiva, reduce lo que se debe en República Dominicana. Los dos operan bajo reglas separadas, y uno nunca sustituye al otro.
Una exención fiscal dominicana tampoco elimina las obligaciones de declaración en EE. UU. Nuestra guía sobre cómo interactúa el CONFOTUR con la declaración fiscal de EE. UU. explica qué se sigue declarando en casa.
¿Cuáles son las alternativas si un intercambio 1031 no encaja?
Si su propiedad de inversión está en EE. UU., lo cual es cierto para la mayoría de los inversionistas estadounidenses, la vía realista es vender, pagar el impuesto e invertir lo que quede. Eso suele estar bien. La pregunta es si una villa tiene sentido con dinero después de impuestos. Sienna proyecta rendimientos de alquiler de 6–9% anual, y conviene comprobar eso contra su cifra real después de impuestos.
Opciones para conversar con su asesor:
- Vender y pagar el impuesto, y luego comprar un lote o villa con pagos por hitos distribuidos a lo largo de la construcción.
- Venta a plazos (Sección 453): si se puede financiar parte de la compra del comprador, se paga el impuesto sobre la ganancia a lo largo de los años en que se reciben los pagos.
- Mantener el alquiler en EE. UU. y pedir un préstamo con garantía sobre él. Compare eso con las opciones de financiamiento para una villa en preconstrucción.
- Esperar si se posee una propiedad extranjera y el plazo de 180 días no puede cumplirse en este momento. Un intercambio apresurado que fracasa cuesta más que uno que nunca se inició.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Puedo vender mi alquiler en Florida y comprar una villa en Las Terrenas sin pagar impuesto sobre ganancias de capital?
No. La Sección 1031(h) trata los bienes raíces de EE. UU. y los extranjeros como no equivalentes (not like-kind), de modo que la venta en Florida es gravable en el año en que se cierra. Aun así, se puede comprar la villa con el producto después de impuestos.
Tengo un alquiler en México. ¿Puedo intercambiarlo por una villa dominicana?
Posiblemente. Eso es un intercambio de extranjero a extranjero, y puede diferir el impuesto de EE. UU. Se necesita un intermediario calificado, uso de inversión en ambos lados, identificación por escrito dentro de 45 días y recepción dentro de 180 días. México sigue gravando la venta bajo sus propias reglas.
¿Alguna vez funciona un cronograma 1031 en preconstrucción?
A veces, al menos parcialmente. Se puede cerrar un lote dentro de los 180 días. Bajo un intercambio de mejoras, solo cuenta la construcción completada para el día 180. Cualquier dinero del intercambio no utilizado para entonces es boot gravable.
¿Puedo intercambiar una villa dominicana por una propiedad en EE. UU. más adelante?
No. La restricción de la misma naturaleza funciona en ambas direcciones. Vender una villa dominicana para comprar en EE. UU. es una venta gravable para efectos de EE. UU.
Conclusión
No se puede intercambiar una propiedad en EE. UU. por una villa dominicana. Un intercambio de extranjero a extranjero funciona solo si se identifica el reemplazo dentro de 45 días y se recibe propiedad real dentro de 180, algo que una villa en preconstrucción rara vez permite. Antes de vender nada, lleve su plan a un asesor fiscal calificado de EE. UU. y a un intermediario calificado que maneje cierres en el extranjero. Si todavía está explorando cómo podría ser una villa lista para alquiler, pruebe a diseñar una en el planificador de villas de Sienna.
Este artículo ofrece información general sobre propiedades en la República Dominicana y no constituye asesoramiento financiero, legal ni fiscal personalizado. Cifras como los beneficios de CONFOTUR, los impuestos y los rendimientos dependen de tus circunstancias y pueden cambiar — confirma los detalles con un abogado dominicano colegiado, un asesor fiscal o la autoridad correspondiente antes de tomar una decisión.
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Escrito por
Sienna Terrenas Editorial Team
The Sienna Terrenas editorial team covers buying, owning, and living in Las Terrenas, Dominican Republic — from the purchase process and CONFOTUR tax strategy to villa construction and Caribbean community life, drawing on the team's on-the-ground experience in the area. Conoce al equipo de Sienna Terrenas.
